浙江省城市进入机会专题性研究54p市场调查分析2012年.docVIP

环渤海城市进驻机会研究 驻京办业务拓展部 2012年7月26日  全文分析框架 1、我司战略解析 2、研究区概况及研究方法 3、城市进驻机会分析 附、环渤海战略储备土地方向分析  （1）以扩大企业的销售规模为第一优先选择； 2010-2014年 规模优先 （2）以住宅开发，尝试商业开发，以销售为主，少量持有。 80% 聚焦刚需产品，快速开发，快速销售。 开发宜居住宅，大众精品的产品战略 刚需首改 宜居住宅 大众精品  1、战略性地进驻板块内的中心城市； 2、聚焦深耕已有的中心城市； 3、做大做强中心城市； 4、以中心城市为平台形成专业平台和资源中 心去辐射周边三四线城市； 5、三四线城市可以依照机会导向； 6、年销售额20亿为中心城市达标规模。   全文分析框架 1、我司战略解析 2、研究区概况及研究方法 3、城市进驻机会分析 附、环渤海战略储备土地方向分析  本研究要解决的问题  研究区概况——区域构成 长三角经济圈为全国最大经济圈，包括三省一市 ? 长江三角洲地区是全国最大的经济圈，其经济 总量相当于全国国内生产总值20%，且年增长率 远高于全国平均水平。长江三角洲的进出口总 额，财政收入，消费品零售总额均居全国第一 。 。 ? 广义的长三角经济圈则包括三省一市，即江苏 省、浙江省和上海市。 ? 狭义的长三角经济圈包括22个城市，即江苏的 扬州、泰州、南通、镇江、常州、盐城、淮安 ，浙江的嘉兴、湖州、绍兴、舟山、台州、金 华、衢州，安徽的合肥、马鞍山。  研究区概况——区域定位 长三角经济圈定位于较强竞争力的世界城市群 长三角经济圈，与环渤海经济圈、珠三角经济圈，合称为中国经济的三大极 。 其中长三角经济圈是全国最大的经济圈。 长三角区域发展定位： 2010年5月中华人民共和国 国务院正式批准《长江三角洲地区 区域规划》，将把长三角建成“亚 太地区重要的国际门户、全球重要 的现代服务业和先进制造业中心、 具有较强竞争力的世界城市群”作 为发展定位。  研究区概况——研究范围 根据仲量联行《城市体系等级》来划分环渤海地 级市。 城市等级 一线城市 1.5线城市 二线城市 浙江省 —— 杭州 宁波 新兴三线城市 温州 起步三线城市 绍兴、嘉兴、金华 湖州市、衢州市、 四线及以下城市 舟山市、台州市、 丽水市 四线及以下：其他地级市 我们只将浙江省的全部地级市纳入本次研究范围 ，首先选择可以进驻的中心型城市，并筛选出哪 些周边城市可以进驻。 红色代表我司已进驻驻城市  GDP指标 市场规模容量指标 城市影响力 人口规模、增长率 年销售情况 1、门槛性指标 所在“都市圈”架构和排名 影响城市的重大事件或会议 城市资源占位 城 市 经 济 环 境 与 房 地 产 整 体 市 场 评 价 房地产投资额、固定资产投资 以及占GDP比重、固投房投比 施工面积与竣工面积 价格指标：商品房价格变化 人均住房水平 房地产市场发展状态 人均支配收入与消费能力的变化 新增家庭数量带来的需求 2、优选性指标 市场潜力指标 城市化水平提高带来的需求 供求比、房价收入比 市场趋势指标 政府规范程度 历年土地供应量与分布 开发商进驻情况 3、否决性指标指标  研究方法——特别说明 1、我司近期战略以扩大规模优先，首先要做大规模，保持合理利润率水平即可； 2、因此本次研究建立的指标体系根据战略建立，把城市地位和规模作为门槛指标，把盈利 能力作为优选指标； 3、本文的指标体系建立及权重计算规则参考世联地产《城市投资机会分析》，并在此基础 上进一步细分和优化。  企业战略、研究区域经济状况、研究方法的对位关系 深耕（已进驻区域） —— 战略性进驻 机会型进驻 一线城市 1.5线城市 杭州 宁波 二线城市 新兴三线城市 起步三线城市 温州 嘉兴 绍兴、金华 浙江省其他地级 城市 四线及以下城市 根据浙江省城市发展等级，结合我司战略，初步判断浙江省各城市的拓展方向，其中战略性进 驻有杭州、宁波，机会型进驻有温州、绍兴、金华及浙江省其他地级城市。 下一步分析主要对以上五个城市进行综合分析，来进一步验证上述结论的正确性，并得出进驻 的优先顺序。  1、环渤海经济圈简介 2、我司战略解析 3、城市进驻机会分析 附、土地储备型地块机会研究   （1）、门槛性指标——经济规模 根据我司目前发展阶段，要求进驻的新城市具备一定规模的城市，首先将浙江省我司未进驻的地级 市列出，圈定在GDP总量为2000亿以上的城市。 浙江省各市GDP情况（我司已进驻的除外） 排名　 城市 2011年GDP（百万元） 增长速度（%） 1 杭州市 2 宁波市 3 温州市 4