长沙格林春天大盘项目营销定位报告218p前期策划.docVIP

格林春天营销定位报告 长沙置业通格林春天项目组 2007-12-16  前期策划方案思路导图 项目成功的四个关键点 全国十个大盘开发模式 四个核心定位 项目七个产品发展建议 项目七个营销推广策略  前期策划方案思路导图 项目成功的四个关键点 项 板 目 块 审 解 视 读 市 场 研 判 客 户 剖 析  1、项目概况—35万平米国际公园楼盘 经济指标 用地面积 ：200多亩 总建筑面积：35万平米 绿化率：42% 容积率：2.33 总户数：2013户 格林春天项目位于邵东西北面，紧邻邵东主城区，北靠邵东唯一的700多 亩的昭阳公园，地块多面环园，自然环境十分优越。项目占地200多亩, 是邵东目前最大规模的小区.  2、项目外部环境(四至) 北 东 在建的昭 阳公园广 场——邵 东最大的 休闲广场 规划中的昭 阳公园—— 邵东唯一的 公园 本项目 西 南 邵东检查 院、检察 院生活小 区 邵东县 二完小 、镇三 中  3、项目交通资源—交通路网发达,路通财更旺 ?项目位于邵东金三角核 心位置,交通资源优越. 西站 ?项目距邵东主城区仅3公 昭阳公园 里，到市区仅5分钟车程 检查院 . 本项目 二完小 镇三中 ?项目紧邻上瑞高速公路, 到达邻近县﹑市及长沙 都十分方便.  4、项目配套资源 —配套齐全、档次不高，与客户需求有距离 通信公司 平价超市 车站 干洗店 学校  5、项目景观资源 —潜在景观资源丰富公园广场相得益彰 v 项目拥有在建的广场资源.项目东部是一个在建的休闲广场,建成后将成为 v 邵东最大的广场. v 项目拥有规划中的公园资源.整个项目所处的位置环境幽静，风景秀丽，青山 v 湖泊坐落其中。项目所在地拥有即将建成的“昭阳公园”大型公园资源。  6、项目小结 小结1、具备开发高档楼盘的条件 1、项目周边自然环境优越，有开发高品质大盘的良好基础。 2、项目地块平整、利于规划交通。 3、路网通达，竹岭路等主干道正在修建中。 4、各类配套档次不高，但很齐全, 基本符合客户的需求 5、潜在资源丰富。 怎 样 保 证 大 盘 持 续 成 功 是 关 键 6、公园、广场景观相得益彰。 7、在建的“昭阳公园广场”将有效拉升项目价值。 小结2、具备开发大盘的条件 1、项目总建筑面积有35万平米，有开发大盘的规模 2、项目采用了欧式简约风格，很显档次 3、潜在资源丰富—公园、广场、商业。  项目审视 Well begun，half done 通过一炮打响保证大盘持续成功开发是关键 大盘开发周期长、面积大、所需投入的人力物力财力大，若不能环环相扣，势必导致混 乱与溃败。先期开发若不能迅速走红，往往容易拖成烂盘，不可收拾，反受其累。而先 期开发是必须一炮打响的，因为正如英文谚语所说的：Well begun，half done——好 的开端是成功的一半。所以先期开发在投入有限的情况下要做得很理想，往往是不太容 易的，需要全情投入，费一番苦心，以保成功。  前期策划方案思路导图 项目成功的四个关键点 项 板 目 块 审 解 视 读 市 场 研 判 客 户 剖 析  1、邵东房地产市场板块划分 新城板块 金三角板块 老城板块 新建楼盘主要集中在金三角板块  1、邵东房地产市场板块划分 1、金三角区域： ? 该区域紧靠邵东西站和上瑞高速公路，是邵东最具发展潜力的区域。 ? 规划中的昭阳公园、昭阳公园广场都坐落在此。 ? 该片区因为其独有的资源和无限的升值潜力已经成为邵东高档楼盘热点开发域。 2、新城区域： ? 该区域是邵东生活、购物、上班最便利的区域。县政府、红岭商业街全部坐落 此，因此该片区目前是邵东购房者的首选区域。 ? 但是该片区因为土地限制等原因高档楼盘少，而且没有规模。 3、老城区域： ? 该区域是邵东最早的商业中心，生活、购物便利，很多大型的商场和交易中心 云集在此。 ? 但是该片区交通混乱、道路狭窄、环境脏乱等原因，不少购房者对该片 区并不认同。  2、金三角板块解析 v该区域紧靠邵东西站和上瑞高速公路，是邵东最具发展潜力的区 域。 v规划中的昭阳公园、昭阳公园广场都坐落在此。 v该片区因为其独有的资源和无限的升值潜力已经成为邵东高档楼 盘热点开发区域。 v目前尚处于兴建阶段，生活氛围不浓，在邵东市民心中该片区还 不成熟，有点偏僻。  2、金三角板块小结 v板块潜在资源丰富——广场、公园、商业，但是资源都尚未启动，所以生 活、商业的氛围不高。 v迅速提升板块价值是关键  板块解读 通过尽早启动（公园/大型超市/广场） 迅速提升板块的地段价值是关键 据