鑫盛白兰地商业营销推广方案8.14改.docVIP

“鑫盛白兰地商业广场”营销推广方案（初稿） 第一部分 项目的市场环境 一、成都社区商业现状分析 （一）社区商业销售形势普遍较好 经过产权式商业投资、写字楼投资以及住宅市场投资等几轮投资热潮之后，社区商业在08年逐渐成为投资者青睐的对象，08年下半边到09年上半年推出的社区商业项目销售情况普遍比较良好，成都花园社区独立商业08年10月开盘，09年6月基本售罄；花样年花郡社区商业08年9月推出，09年2月全部售罄；龙湖三千城社区商业二批次09年6月开盘，8月基本售罄；月光琉域社区商业09年2月开盘，09年7月基本售罄。 从以上情况来看，在08年下半年至09年上半年推出的社区商业项目，销售情况普遍较好，基本上在6—9个月完成销售。 （二）社区商业销售市场呈现“价升量跌”态势 由于目前成都市商业销售数据公开信息不全，所以只能从相关文献中摘录，下面是2008年4月—2009年4月成都商业用房成交量、成交面积以及价格走势图： 图一：成交量情况表 图二：成交价格情况表 从以上情况我们可以得出，08年9月—09年3月由于住宅市场相对比较低迷，在这一时期形成了商业地产销售的高潮期，但是相对来讲，这一阶段成交的均价却处于低位，从09年3月随着住宅市场的逐步复苏，商业地产成交量开始出现明显的萎缩，而销售价格却出现明显的回升。 （三）社区商业租赁市场供需失衡，空置率高，租金偏低 从目前社区商业租赁市场的情况来看，在短时间内出现了供需失衡的状况，主要表现为空置率较高或者租金偏低，空置率高的情况基本上存在于二层商业，而一层商业则出现租金偏低的状况，从本区域市调情况来看，按照目前租金计算投资回报年限，大部分商业的回报年限都在20—30年之间，显然，投资回报年限太长。 主要原因在于：第一，去年以来，大量社区商业上市，短时间内形成集中放量，造成供需失衡；第二，社区商业由于其自身具有独立产权的优势，存在一定的升值预期，而大部分客户作为长线投资，对投资回报年限的要求并不是太高；第三，按照目前租金计算没有考虑租金增长因素。 二、区域市场现状分析 （一）区域商业发展格局 根据武侯区政府规划，红牌楼片区将在今后形成整个西南片区的商业中心，但是从政府规划布局中我们发现，政府这里打造的区域基本上是红牌楼向三环延伸的川藏路沿线，主要是西部汽车城板块，而本项目所处的外双楠区域商业基本格局已经初步形成，因此，红牌楼规划对本项目商业的影响和带动作用很小； 目前，外双楠已经初步形成区域三级商业格局的雏形，第一圈层是以伊藤洋华堂、人人乐和筹建中的王府井百货为核心的大型集中商业圈；第二圈层是鹭岛国际商业（空军一号）和花间兰庭商业组成的区域次级商业圈；第三圈层是以临街底商为主要形态的分散商业。而本项目商业价值的提升就是在这样的整体格局中如何突围。 （二）区域商业租售市场分析 未了彻底了解本区域临街社区商业的经营状况，我们对本项目具有较强参考价值的龙腾路、龙华路、鹭岛社区商业、龙欣路、大华街商业进行了全面详尽的调研，具体情况如下 龙华路： 店名 楼层 业态 经营面积（㎡））））） 从以上图例可以看出：需求1F铺面的客户占到总数量的75%，需求2F铺面的客户占到总数量的19%，圆形商业的需求比例为6%。由此说明1F铺面为客户首选楼层，二层铺面及圆形铺面受其面积及总价的影响意向客户较弱。 需求面积 从以上图例可以看出：需求面积在100㎡以下的客户占60%以上，其次为500—1000㎡之间的客户，占总需求的20%以上，呈现哑铃型需求特征。 经营方式 从以上图例可以看出：自主经营客户只占40%，说明大部分客户主要看中投资回报，对商铺的租金价格增值潜力比较敏感。 经营业态 从以上图例可以看出：从目前客户反映情况来看，投资者认为本项目比较适合经营休闲会所类商业，其他经营业态主要为各种便民服务类经营业态。 综上所述，目前的登记客户中，主要投资意向为2#楼一层100㎡左右铺面，而本项目2#楼一层这里铺面仅有10间，均在较好商业口岸，可以预见，这里铺面销售形势较好，但相对应的是200㎡及以上铺面少有人问津，因此销售过程中重点需解决的问题是如何提高客户到访量及合理解决200㎡及以上商业的销售节奏或销售方式。