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房地产开发 CHINA REAL ESTATE 中国商业地产发展的现状、问题与趋势 1 2 赵荣哲 ，成立 （1.万科企业股份有限公司，广东 深圳 518083；2.中国人民大学土地管理系，北京 100872） 摘要：近年来中国的商业地产在持续快速发展的同时，也出现了区域泡沫化、零售业下行、电商竞 争加剧等不利因素，为规避政策与市场风险，不少企业已经开始谋求转型。由于存在规划、经验、 人才和融资瓶颈的制约，中国商业地产的转型面临诸多问题。受惠于经济改革和新型城镇化的推动力， 未来中国商业地产仍有较大的发展空间与上升潜力。 关键词：商业地产，现状，问题，趋势 中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1001-9138-(2014)12-0025-30 收稿日期：2014-09-05 相较于住宅地产在1994年住房制度改革之 商业地产业由于行业积累少、发展时间短、市场 后一路高歌猛进的发展态势，中国商业地产的 变化快等诸多原因，地产商在商业地产的扩张 发展不仅滞后而且粗放很多。一直到2008年国 和转型中都面临诸多问题和挑战，为了更好地 家对住房市场开始严厉调控，地产商为规避政 理解中国商业地产的发展规律，把握中国商业 策风险而被动发展商业地产后，中国的商业地 地产的发展方向，笔者就中国目前商业地产的 产市场发展才开始提速。经过三年的快速增长 发展现状、问题和趋势进行了深入细致的分析， 后，2010年中国商业地产无论存量还是增量都 力图为市场参与各方提供有力的决策参考依据 达到了一个高峰，而消费市场和消费需求的变 和基础经验借鉴。 化又使得部分地区的商业地产市场供需脱节， 开发商在经历发展阵痛的同时也开始调整发展 1 中国商业地产发展的现状 步伐并谋求转型。2013年，中国商业地产的龙头 1.1 商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险 企业万达首次试水电子商务——上线“万汇网”； 增大 中国住宅地产的龙头企业万科则在北京房山推 自2010年以来，国家针对住宅市场实施了 出了首个商业地产项目——“金隅·万科广场”， 一系列调控措施，作为政策洼地的商业地产市场 迈出了向城市配套服务商转型的第一步。但中国 借势持续快速发展，2010-2013年中国商业地产 25 房地产开发 CHINA REAL ESTATE 图1：2001-2013年中国商业地产投资增速及占比情况 投资额年均增长率达到了30.06%，高于房地产 庞大的消费市场和强大的消费能力，可以通过 行业平均投资增速，商业地产投资占房地产投 业态调整或者转型升级逐步消化新增供应；而 资总量的比例也以年均0.6%的速度增长。2013 如沈阳、合肥、贵阳等二线城市自身消费承载力 年，中国商业营业用房开发投资完成11945亿 有限，过多过快的商业地产供应已经导致了严 元，增长28.28% ；商业营业用房开发投资占房 重的供需不平衡，存在极大的泡沫化风险。 地产开发投资总额的13.89%，比上年提高0.92% 1.2 传统零售增长放缓，商业地产市场整合提速 （见图1）。据世邦魏理仕(C