2015年湖南兴元房产麓谷风尚高层宜居生活城项目产品定位与营销策划前期策划.docVIP

谨呈：湖南兴元房地产开发有限公司 湖南兴元房产麓谷风尚（暂定名）项目 产品定位与营销策划初步探讨 深圳市卓尔房地产代理有限公司 *  前言 承蒙贵司信任，邀请我司参与“麓谷风尚”（暂定名）项目的营销策划及销售代理 工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！ 本次提案属前期沟通，主要目的是在了解岳麓区及麓谷房地产综合市场现状和发展 趋势，着重分析本项目所面临的宏观环境、供需市场发展趋势、消费特征等问题，双方 在客户定位和产品定位与细节设定上取得共识。 我们在前期定位思考方面主要从市场主流趋势、区域市场机会发现着手，并着力于 产品规划设计如何挖掘与发挥地块的最大化价值。 我们相信准确的市场定位和良好的产品规划将能切实地贯彻开发商“短、平、快” 的开发战略。 详细论证报告待正式合作阶段，在后续服务工作中分阶段重点论述！  研究与分析思路拓扑解析 项目切入口剖析 房地产市场综合分析 区域经济发展趋势 项目深度认识 地块综合条件分析 地块价值评估 开发模式和市场谋略 创新模式 总体定位规划概念创意 新概念形象和推广谋略  1 宏观经济及政策解读 [解读宏观经济政策，把握市场发展趋势 ……] ——中央出台了一系列宏观调控政策，为了使房地产市场“平稳、健康、持续”的发展 ，力求解决供求结构失衡，抑制炒房投机等行为。  2008年，将是房地产市场很关键的一年 –从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个 人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以 及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障； –再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号 令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续 之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见，这些政策的调控效 果将在2008年逐渐体现，直接影响到房地产的发展趋势。 –最后从目前社会普遍关注的热点问题，如：CPI的持续上涨、中共17大、股 市房市共赢等，透过现象分析房产的发展趋势。  CPI持续上涨 紧缩货币政策和财政政策的风险加大 据国家统计局发布最新统计，今年10月份全国居民消费价格总水平同比上涨6.5% ，涨幅比9月份上升0.3个百分点。1—10月份累计同比上涨4.4%。 十月各分类价格指数变化幅度一览表 烟酒 食品 及用衣着品及维修服 品 家庭设备用 娱乐教育文 化用品及服 务 医疗保健及交通和 个人用品类通信类 居住 类 务 上涨 上涨 下降 17.6% 1.7% 1.3% 下降 上涨2.9% 上涨 4.8% 上涨1.8% 下降0.5% 1.7% 1、10月份，居民消费价格总水平比去年同月上涨6.5%，月环比涨0.3%。在国 内通胀预期不断加强，信贷增速依然较快，经济运行过热的风险仍然较大， 预计央行会进一步采取包括加息、加快人民币升值等措施，以及通过组合拳 ，发行央票，提高准备金率以及发行特别国债等收紧流动性，货币政策依然 趋紧。 现 象 解 读 2、居住类价格同比上涨4.8%。其中，水、电及燃料价格上涨2.9%，建房及装 修材料价格上涨4.9%，房地产开发成本进一步提高，宏观调控政策风险增大 。  中共17大加快推进以改善民生为重点的社会建设 十七大报告摘录 1、创造条件让更多群众拥有财产性收入。保护合法收入，调节过高收入，取 缔非法收入。逐步扭转收入分配差距扩大趋势。 2、人均国内生产总值到2020年比2000年翻两番。 3、必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推 进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使 全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。 4、健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。 1、老百姓的收入不光来自工资，国家还将创造条件增加百姓的多元化收入，有 利于增加百姓财富，能使大多数人成为中等收入者，将会刺激其对住房需求的 政 策 解 读 欲望。 2、将GDP“翻两番”的目标由“总量”变为“人均”，体现出党将发展成果惠及人民群 众的战略部署。 3、此次只提出廉租房，却未提经济适用房，廉租房已经成为住房保障方式的首 选，经济适用房则退居第二位；政府从保障“有房产”转换到保障“有房住”。  财产性收入股市与楼市 “齐升 ” 1．07年上半年的大牛市吸引无数人的关注，而全民炒股也成为人们热议 的话题， 07年疯狂的股市、不断飙升的房价一改以往的“跷跷板”效应，形 成了彼此“双动”的局面。 2、部分资金会从楼市流到股市，同样也会有资金从股市流到楼市，从而形 成一种轮动的赚钱效应。 3、股市的活跃对投资者有巨大的吸引力，但楼市具有