产值密度与地价评估模型新探.pdfVIP

2OO8年 lO月 社会科学家 OcL，2008 (第 1O期，总第138期) SOCIAL SC皿 NTIST (No．10,GeneralNo．138) 【经济新视野】 产值密度与地价评估模型新探 郭影帆 (佛山大学 经济管理学院，广东 佛山528000) 摘 要：文章在分析和评价 了流行于世界的、不同理论流派的、众多地价评估模型的基础上，以地租资本化为前 提，以需求与稀缺性为导向，提 出并论证 了一套简易、可行的地价评估模型。其基本要素是国民产值密度指标。相对而 言。该模型具有较好的简便、适用性。 关键词：地价评估模型；稀缺性 ；产值密度；优序变量 中图分类号：93．2 文献标识码：A 文章编号：1002—3240(2008)10-0115--03 一 剩余法计算的地价 ，主要考虑楼价、建筑费用、专业人 、、弓●_f言J‘ 员费用、利息和利润因素 (地价 =楼价 一建筑费用 一 土地价值的评估，是当今一大复杂的难题。就 目 专业人员费用 一利息一利润)。 前国际上较为流行的地价形成理论模型的研究而言， 综观各种模型和方法，虽各有千秋，从理论上讲 按通行的标准来划分，地价模型可分为地价动态发展 也不无道理，但不足之处显而易见。这主要是模型中 模型、总体地价模型、个体地价模型、商业地价模型、 所含的不确定因素太多，变量多，不易操作。剩余法虽 建筑地价模型等。根据研究的侧重点不同，地价模型 然易操作，但它需要以存在地面建筑物为前提 ，因而 研究的学派繁多，各有特点。例如，以梅格和锐特克利 不具有普遍适用性。此外，在信息不充分的非完全竞 夫为首的土地学派，强调运输成本和地价的互补性； 争市场上，房地产价由市场决定，也往往带有较多偏 以胡佛、温哥为代表的土地利用学派 ，则强调市场供 差和随机性。为克服上述种种不足，有必要探讨和建 求、竞争对地价的影响；而以乌斯渥特和戈德为代表 立一种较简便易行、普遍适用而又可靠的地价评估模 的行为学派，则强调政策、计划、预期等人为因素对地 型，这也是本文试图追求的目标。 价的影响。芬兰经济学家波能则强调人 口、建筑权、基 地规模、与市中心距离为决定地价的重要因素，而美 二、稀缺原则、供求规律和地价的相 国加州大学的麦索则提出人口增长、国民收入提高、 通货膨胀趋势、土地垄断、土地投机是影响地价的主 互关系 要因素。 总之，影响地价形成的因素相当复杂，一般认为 土地是 自然物质，是人类有限的宝贵资源。“物以 应该包括五大因素 ：土地的特性、投资状况、供求状 稀为贵”。土地的有限性产生的稀缺性，对地价会产生 况、环境因素及其它因素。从国外测算地价模型来看， 直接影响。土地商品化后 ，由于土地的有限性和重要 如典型的温特地价模型，其所含的变量包括预期总收 性，加之土地的 日益稀缺，稀缺原则将产生愈益重要 入、预期总成本、人口、城市服务收入、地区竞争吸引 的影响。它会提高土地的市场价格水平。对于某些特 力、竞争性土地供给量、公共投资、地方税、营运成本、 殊地段或地质，它更是产生垄断地租的自然导因，从 投资资本利息、投资风险等；另一典型的梅尔模型，其 而影响到地租资本化水平。新古典学派奠基人马歇尔 所含的变量包括城市边界地价、农村地价、公共设施 认为，若不存在稀缺性 ，任何土地都不会有地租。此 对地价的影响、城市发展的地价增值、稀缺性所导致 外 ，土地的稀缺性还取决于土地的不动特性。正是由 的地价增值、与市中心距离缩短后的地价增值。采用 于不动性 ，土地性质上的肥瘠和位置上的优劣差异， 收稿 日期 ：2008—09一l1 作者简介：郭影帆，佛山大学经济管理学院，副教授 ，硕士，研究方向：经济管理。