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2OO8年 lO月 社会科学家 OcL,2008
(第 1O期,总第138期) SOCIAL SC皿 NTIST (No.10,GeneralNo.138)
【经济新视野】
产值密度与地价评估模型新探
郭影帆
(佛山大学 经济管理学院,广东 佛山528000)
摘 要:文章在分析和评价 了流行于世界的、不同理论流派的、众多地价评估模型的基础上,以地租资本化为前
提,以需求与稀缺性为导向,提 出并论证 了一套简易、可行的地价评估模型。其基本要素是国民产值密度指标。相对而
言。该模型具有较好的简便、适用性。
关键词:地价评估模型;稀缺性 ;产值密度;优序变量
中图分类号:93.2 文献标识码:A 文章编号:1002—3240(2008)10-0115--03
一 剩余法计算的地价 ,主要考虑楼价、建筑费用、专业人
、、弓●_f言J‘
员费用、利息和利润因素 (地价 =楼价 一建筑费用 一
土地价值的评估,是当今一大复杂的难题。就 目 专业人员费用 一利息一利润)。
前国际上较为流行的地价形成理论模型的研究而言, 综观各种模型和方法,虽各有千秋,从理论上讲
按通行的标准来划分,地价模型可分为地价动态发展 也不无道理,但不足之处显而易见。这主要是模型中
模型、总体地价模型、个体地价模型、商业地价模型、 所含的不确定因素太多,变量多,不易操作。剩余法虽
建筑地价模型等。根据研究的侧重点不同,地价模型 然易操作,但它需要以存在地面建筑物为前提 ,因而
研究的学派繁多,各有特点。例如,以梅格和锐特克利 不具有普遍适用性。此外,在信息不充分的非完全竞
夫为首的土地学派,强调运输成本和地价的互补性; 争市场上,房地产价由市场决定,也往往带有较多偏
以胡佛、温哥为代表的土地利用学派 ,则强调市场供 差和随机性。为克服上述种种不足,有必要探讨和建
求、竞争对地价的影响;而以乌斯渥特和戈德为代表 立一种较简便易行、普遍适用而又可靠的地价评估模
的行为学派,则强调政策、计划、预期等人为因素对地 型,这也是本文试图追求的目标。
价的影响。芬兰经济学家波能则强调人 口、建筑权、基
地规模、与市中心距离为决定地价的重要因素,而美
二、稀缺原则、供求规律和地价的相
国加州大学的麦索则提出人口增长、国民收入提高、
通货膨胀趋势、土地垄断、土地投机是影响地价的主 互关系
要因素。
总之,影响地价形成的因素相当复杂,一般认为 土地是 自然物质,是人类有限的宝贵资源。“物以
应该包括五大因素 :土地的特性、投资状况、供求状 稀为贵”。土地的有限性产生的稀缺性,对地价会产生
况、环境因素及其它因素。从国外测算地价模型来看, 直接影响。土地商品化后 ,由于土地的有限性和重要
如典型的温特地价模型,其所含的变量包括预期总收 性,加之土地的 日益稀缺,稀缺原则将产生愈益重要
入、预期总成本、人口、城市服务收入、地区竞争吸引 的影响。它会提高土地的市场价格水平。对于某些特
力、竞争性土地供给量、公共投资、地方税、营运成本、 殊地段或地质,它更是产生垄断地租的自然导因,从
投资资本利息、投资风险等;另一典型的梅尔模型,其 而影响到地租资本化水平。新古典学派奠基人马歇尔
所含的变量包括城市边界地价、农村地价、公共设施 认为,若不存在稀缺性 ,任何土地都不会有地租。此
对地价的影响、城市发展的地价增值、稀缺性所导致 外 ,土地的稀缺性还取决于土地的不动特性。正是由
的地价增值、与市中心距离缩短后的地价增值。采用 于不动性 ,土地性质上的肥瘠和位置上的优劣差异,
收稿 日期 :2008—09一l1
作者简介:郭影帆,佛山大学经济管理学院,副教授 ,硕士,研究方向:经济管理。
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