房地产经营与管理 教学课件 作者 银花 张加颖 主编 第五章 房地产经营目标与决策.pptVIP

21世纪建筑工程管理系列规划教材房地产经营与管理 主编 银 花 张加颖 第五章　房地产经营目标与决策 第一节　房地产经营目标第二节　房地产经营决策的概念第三节　房地产经营决策方法 第一节　房地产经营目标 一、房地产经营目标的内容与体系(一)房地产经营目标的内容1.房地产经营的战略目标(1)成长性目标　它是表明房地产经营企业进步和发展水平的目标。(2)稳定性目标　它表明房地产经营企业的经营状况是否安全，有没有亏损甚至倒闭的危险。(3)竞争性目标　它表明的是房地产经营企业的竞争能力和企业形象。2.房地产经营战术目标 第一节　房地产经营目标 (1)以追求最大利润为目标　这是房地产经营企业最重要的目标之一，也是绝大多数经营企业采用的定价目标。(2)以一定的投资收益率为目标　任何经营企业对于其投入的资金，都希望获得预期水平的报酬，即一定的投资收益率。(3)以保持价格稳定为目标　稳定的价格通常是获得一定的目标收益的必要条件。 第一节　房地产经营目标 (4)以保持或增加市场份额为目标　保持或增加市场份额是经营企业的重要目标，因为市场份额是企业经营状况和产品在市场上竞争能力的直接反映，对企业的生存和发展具有重要意义。(5)以应付和防止竞争为目标　许多经营企业在制定价格时，主要着眼于在竞争激烈的市场上应付或避免价格竞争。(6)以保持良好的销售渠道为目标　保持销售渠道的畅通是保证经营企业取得良好经营效果的重要条件之一，特别是对需要中间商的经营企业更是如此。 第一节　房地产经营目标 (二)房地产经营目标体系(1)基本目标　又可称为总目标，决定经营企业长期发展方向、规划、速度，上述论述过的成长性目标、稳定性目标、竞争性目标，都属于基本目标。(2)中间目标　又分为对内目标与对外目标。(3)具体目标　即开发生产和市场销售的合理化与效率目标，如劳动生产率、费用预算以及质量指标等。1)以销售额和利润额为重点的战略目标结构。2)以扩大市场面积和提高市场份额为重点的战略目标结构。 第一节　房地产经营目标 3)以新技术、新产品、新质量为重点的战略目标结构。4)以高效率低成本价格为重点的战略目标结构。二、房地产经营目标的作用与原则(一)房地产经营目标的作用1)经营目标能指明房地产经营企业在各个时期的经营方向和奋斗目标，它使经营计划的制定与实施服务于一个明确的目的，引导房地产经营企业在变化着的竞争环境里生存和发展。 第一节　房地产经营目标 2)通过总目标、中间目标、具体目标的纵横衔接与平衡，能够以房地产经营企业总体战略目标为中心，把全部生产经营活动联成一个有机整体，产生出一种撓蛐牧，使各项生产经营活动达到最有效的协调，有利于提高管理效率和效果。①生产目标：包括每年开工、竣工交用、完成投资指标等。②产品开发目标：包括开发房屋及土地的种类、结构、层数、层高、附属工程及配套工程的数量及比例，新设计、新结构、新材料、新设备、新技术的采用等。 第一节　房地产经营目标 ③质量目标：包括工程合格率、优良品率等。④利润目标：包括投资节约率、管理费节约率等。⑤工期目标：包括小区建设周期、竣工交用率等。⑥信誉目标：包括合同履约率、质优价廉产品等。⑦发展目标：包括生产增长、盈利增长、提高从业人员素质、智力开发、增强竞争能力等。3)通过自上而下和自下而上的层层制定目标和组织目标的实施，能够把员工的具体工作同实现经营企业总战略目标联系起来，提高人们的主动性和创造性，开创出撊本獢的新局面。 第一节　房地产经营目标 (二)房地产经营目标制定的原则(1)目标的关键性原则　这一原则要求房地产经营企业确定的总体目标必须突出企业经营成败的重要问题和关键性问题，关系到经营企业全局的问题，切不可把经营企业的次要目标或小目标列入经营的总目标，以免滥用资源而因小失大。 第一节　房地产经营目标 (2)目标的可行性原则　房地产经营的总体目标的制定必须保证如期能够实现，因此在制定经营目标时，必须全面分析经营企业各种资源条件和主观努力所能达到的程度，既不能脱离实际凭主观愿望，把目标定得过高，也不可妄自菲薄不求进取，把目标定得过低。(3)目标的定量化原则　这是一个很重要的原则，订立经营目标是为了实现它，因此房地产经营目标必须具有可衡量性，以便检查和评价其实现程度，只有用数量表示的目标才具体明确，也便于实施过程中的控制和考核。 第一节　房地产经营目标 (4)目标的一致性原则　就是房地产经营的总体目标要与中间目标和具体目标协调一致，形成系统，而不能相互矛盾、相互脱节，以免部门之间各行其是，互相掣肘。(5)目标的激励性原则　经营目标要有能激发全体员工积极性的强大力量。(6)目标的灵活性原则　房地产经