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物业管理的风险及防范研究 The study on Property Management Risk and Precaution 作 者 ：万力 单 位 ：武汉大学经济与管理学院 通讯地址 ：武汉大学经济与管理学院管理科学与工程系 邮 编 ：430072 电 话 E-mail ：wanlismile@ 307 物业管理的风险及防范研究 万 力 [摘 要] 物业管理行业面临各种风险。本文分析了物业管理行业存在的主要风 险；探讨了物业管理企业应增强对风险的认知能力，学会把风险造成的损失降到最 低；提出了物业管理行业如何应对风险、防范风险，促进物业管理行业健康发展的 对策。 [关键词] 物业管理；风险；风险防范 我国房地产业发展迅速，从1981 年3 月国内首家物业管理公司成立至今，物业 管理行业在我国已经走过了近三十年的发展历程。相对于国外已经存在了百年的物 业管理，我国的物业管理起步较晚，经历了从无到有、逐步壮大的历程，初步形成 了以政府宏观调控为主导，业主与企业双向选择，以公平竞争为核心，以社会、经 济、环境效益的统一为目的，以规范化、高标准服务为内容，以创品牌、规模为方 向的物业管理体系。 一、物业管理的风险特征分析 物业管理是劳动力密集与高科技发展并存、简单传统劳动与现代化管理同在的行 业，它与千家万户居民的日常生活息息相关，直接关系到群众的安居乐业，涉及社 会生活的方方面面。物业管理是专门机构受物业所有人的委托，依照国家有关法规 和合同，行使管理权，使物业增值保值、发挥最大的使用价值和经济价值。它由于 具有社区、环境建设和管理的独特功能，已成为社区建设、城市管理的最重要的组 成部分。物业管理活动中涉及的关系错综复杂，存在着大量无时不在的各类风险， 如不对其进行妥善、合理防范，就有可能造成巨大的、甚至无法弥补的损失。 物业管理风险可以概括为“物业管理企业在接受业主委托后，在物业服务合同约 定的特定管理期间内，由于自然灾害的不确定性或企业运营中内、外部的多种不确 定性因素而造成物业财产、人身伤害等无法弥补损失的可能性”。 308 为了更好的识别和防范物业管理风险，首先要认识物业管理风险的基本特征。 （一）物业管理风险存在具有客观性和普遍性 由于自然因素包括水文地质、气象等，以及物业管理的市场环境、复杂程度等客 观因素的存在，使得物业管理风险具有不以人们的意志为转移的客观性和普遍性。 （二）物业管理风险的发生具有随机性和偶然性 物业管理风险发生的原因是错综复杂的，其发生的时间、地点以及具体表现形 式都是随机的。物业管理人员由于客观上的认识不足，无法事先做出准确判断。 （三）物业管理风险具有渐变性和可测性 物业管理风险在一定条件下可以转化，这是一个渐进的过程。物业管理主体可以 根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频率与风险造成经济损失的程度。此特 性为物业管理风险的控制提供了重要依据。 （四）物业管理风险可能带来效益。 物业管理风险的实质在于不确定性，实际上，不确定性也可能转化为企业的效益。 二、物业管理中所面临的风险种类及来源 （一）缺乏良好的社会环境和完善的法律法规体系 由于部分社会舆论对物业管理进行片面的、不合理的宣传报道，误导了业主对物 业管理的认识，降低了公众对物业管理行业的社会评价，使其缺乏广泛的社会支持， 增加了物业管理经营的难度。此外，政府一些职能部门把原不属于物业管理企业的 工作推给他们去做，导致物业管理公司负担过重。 物业管理领域法律法规滞后，体系不完善，部分内容可操作性差、推行阻力较大。 目前存在的政策法规主要是针对居住物业领域，对于公共设施、商业设施等其它物 业没有相关的管理法规。 （二）企业决策风险和经营风险 物业管理企业在经营项目的选择上缺乏深入的市场调查、充