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房地产市场监测预管研究 摘要 房地产市场监测预警研究 ——以上海为例 摘要 房地产预警，就是指通过定性及定量的手段，对房地产市场当前运 行态势进行分析、测度和判断，并对未来的发展状况进行预测和预报， 及时采取有效的措施来驾驭波动、平缓波动，从而对房地产市场加以有 效的宏观调控，促进其健康、可持续的发展。最近几年，我国房地产业 呈现出快速发展的势头，市场价格大幅度上涨，人们对于目前房地产市 场是否过热、有无泡沫、能否健康可持续发展产生众多质疑。因此，当 前时期开展房地产预警研究有着极为重要的理论价值和实践意义。 全文通过定性分析与定量分析相结合的系统化研究方法，并充分借 助Matlab、SsS等计算机软件与信息技术，着重针对房地产预警理论与 p 方法的定量化分析．从国内外房地产监测预警的经验介绍、房地产预警 指标体系的构建、房地产预警的景气指数方法、基于3D方法及周期波动 理论的房地产预警、人工神经网络在房地产监测预警中的应用共五方面 进行了深入的论述与研究，并以上海房地产市场为例展开了实证分析。 基于预警流程，论文的|研究工作围绕以下方面展开： 1．国内外房地产市场监测预警经验介绍 对美国住宅市场监控体系、澳大利亚住房统计体系、法国房地产市 场统计调查、加拿大房地产数据统计机构与监测体系，以及我国现有的 房地产市场指标及指数体系进行了介绍，并对我国房地产指数的构成及 其生成方法、房地产价格指数编制过程中存在的问题与对策进行了论述。 2．房地产预警指标体系的构建 简要介绍了房地产预警指标体系的设置原则和我国现有研究所涉及 的预警指标体系，基于聚类分析和非参数检验对上海房地产市场22指标 摘要 数据库进行了预警指标选择，创新性的筛选出其中14个指标作为上海房 地产市场的预警指标体系。 3．房地产预警的OI／CI景气指数方法 阐释了房地产市场的景气指数预警方法的基本步骤、构建要点等基 本原理。基于“时差相关分析”的定量分析技术，对“归一化”处理后 的上海房地产市场14指标预警指标体系进行了分类，将其划分为先行指 tl 标、同步指标和滞后指标三大类。应用Maab软件，对上海房地产市场 ab中的“拟合技 展开了DI／CI指数预警实证分析，并进一步通过Matl 术”对DI指数进行了平滑处理。 4．基于3D方法及周期波动理论的房地产预警 tS r 基于3tY方法、Boot aP抽样方法及因子分析技术，对上海房地产 市场进行了单指标预警和综合指标预警实证分析。依据宏观经济周期波 动原理，把房地产市场的波动分为长期趋势、景气循环、季节变动和随 机波动四种形态，然后对长期趋势、季节变动和随机波动采用直接法和 剩余法进行分离，得出了上海房地产市场景气循环，在此基础上，借助 “保持形状插值”技术，对上海房地产市场未来三年的发展态势进行了 预测。 5．人工神经网络在房地产预警中的应用 简要介绍了传统预警方法与神经网络预警方法的比较，以及人工神 经网络在经济预警领域中的应用现状。阐述了BP神经网络预警的基本原 理和算法，并将房地产预警指标体系的14个指标作为网络输入的神经 元；参照专家意见把房地产市场分为正常、偏冷、偏热三种状态，将其 a 作为网络输出变量；应用Matlb中的BP神经网络工具箱对上海房地产 市场的神经网络预警模型进行学习训练，发现实际评价效果良好。基于 RB F神经网络的房地产预警则分为单指标预警和综合预警两部分展开， 网络通过学习历年的指标变动规律来对未来年度进行预测，预测效果