对我国开征物业税有关问题的研究.pdfVIP

六、税收制度改革479 对我国开征物业税有关问题的研究 孙钢 李铭 一、我国现行房地产税制的概况及存在的主要问题 (一)我国现行房地产税制的概况 我国目前涉及房地产的税种非常多，直接的税种包括房产 税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用 税、契税、营业税等7个，间接相关的税种有印花税、城市维护 建设税、企业所得税和个人所得税，合计有11个之多。 上述税种，有些在建国初期就已设立，如营业税、城市房地 产税、契税；有些则是在改革开放后陆续恢复或开征的，如房产 税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税等。涉及房地产 的税种虽然很多，但收入额并不高，表l是近年来房地产各税的 收入情况。 表1 1999—2002年房地产各税的收入情况单位：亿元 税收收入 土地 土地 耕地 房地产 房地产 年份 房产税 契税 营业税 总额 使用税 增值税 占用税 税合计 税比重 183．5359：076．8l 105．9335．14203．58594．066．13 86 64．948．39142．8637．27226．28689．325．81 200011855．78209．58 228．5966．1810．33177．8940．33250．16773．485．19 200l14910．68 480 第十六次全国财政理论讨论会文选 续表 税收收入 土地 土地 耕地 房地产 房地产 年份 房产税 契税 营业税 总额 使用税 增值税 占用税 税合计 税比重 200217003．58282．4076．8420．5l243．0058．30296．12977．175．75 年递 20．6315．45 9．1644．4131．8918．3813．3018．04—2．11 增率 说明：表中的营业税数据为各年的营业税收入总额×12％。根据重点税源监管 资料，房地产业缴纳的营业税平均约为营业税总额的12％。而房产税的 数字包括城市房地产税。 资料来源：中国税务年鉴)2000—2003年各卷。 表1表明，在房地产各税中，位于收入前三位的分别是营业 税、房产税和契税，占房地产税收收入总额的八成以上。尽管如 此，整个房地产的税收收入占我国工商税收总额的比重只有6％ 左右，且这一比重呈逐年下降的趋势。 (二)我国房地产税制存在的主要问题 1．内外税制不统一，不符合国民待遇原则。 目前我国的房地产税收实行内外两套不同的税制，如内资企 业、单位和个人缴纳房产税，外资企业和外国人则缴纳城市房地 产税；而城镇土地使用税只对国内企业和个人征收，外资企业则 缴纳土地使用费。内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平 竞争，一些制度规定也有违国民待遇原则，例如，同样是按租金 收入对房产征税，国内企业和个人的适用税率为12％，而外资 企业和外国人的适用税率为18％，外资税负高于内资。 2．税种多，重复征税严重。 我国房地产税收体系涉及到流转税、所得税、财产税、特定 目的税等多个相关税种，例如，对房产课税，同时有房产税和城 市房地产税，对土地课税有土地使用税和耕地占用税。这些税种 六、税收制度改革481 在形式上虽相互独立，但实质上却有内在联系，甚至造成对同一 税基的重复征税。例如对房屋租金收入，不仅要征收5％的营业 税，还要征收12％的房产税，等等。税种