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投资性房地产的会计准则实施后 估价行业应对研究初探 闰旭东 李亚明 刘 鹏 (北京仁达房地产评估有限公司) 【摘要】新企业会计准则第3号二投资性房地产的实施为估价行业带来了机遇和挑 战，针对这种现象，估价行业需要积极应对。本文首先通过投资性房地产的国际比较，分 析了我国与国际以及香港地区在相关方面的差异；然后根据上市公司年报，同时选取相应 的案例，实证地分析投资性房地产会计准则实施对企业的影响；此外，探讨了公允价值计 价模式下的投资性房地产与税收的问题；最后，从投资性房地产公允价值模式的条件出 发，从市场活跃性、信息公开性以及技术可行性三个方面论述了投资性房地产新会计准则 实施的条件。 【关键词】投资性房地产；新企业会计准则；公允价值 一、引言 国际会计准则倡导的公允价值在世界各国得到实质性的普及和应用，欧盟规定从2005 年1月1日起，所有上市公司必须执行国际会计准则；随后，澳大利亚、新西兰等90多 个国家和地区以及我国香港地区都于2005年1月1日起执行国际会计准则。从各国发展 实践来看，国际会计准则的实质性应用，为各国评估业带来了发展的机遇，但同时也是一 个挑战。 我国新颁布的《企业会计准则》中明确提出了“有确凿证据表明投资性房地产的公允 价值能够可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”(企业会计 准则第3号——投资性房地产(2006)，第9条)。公司为合理确定公允价值和提高披露效 果，有要求独立评估师进行评估的需求；审计师也有为回避审计风险，建议客户聘请专业 评估师独立评估的需求。面对上述需求，估价行业面临着发展的机遇，这无疑也是一个挑 战。新的形势面前，估价行业需要积极应对、做好准备。 本文将从以下几个方面来进行探讨：第二部分对“投资性房地产”进行国际比较，将 国际的经验作为分析的理论基础；第三部分分析“投资性房地产”会计准则实施对企业的 影响；从实证分析的角度揭示现实的基础；第四部分针对新颁布即将实施的企业所得税 法，探讨公允价值计量模式下的投资性房地产与税收处理；第五部分探讨“投资性房地 424 投资性房地产的会计准则实施后估价行业应对研究初探 产”的公允价值计量模式实施条件，论证“投资性房地产”的公允价值计量模式的可行 性；第六部分进行总结。 二、关于投资性房地产的国际比较 (一)“投资性房地产”定义比较 我国新会计准则中新增的3号准则——投资性房地产中，定义投资性房地产是指为赚 取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，能够单独计量和出售，包括已出租的土 地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物。 国际会计准则第40号规定，还包括以融资租赁方式租人的房地产和满足特定条件的 以经营租赁方式长期租人的房地产，即租入的房地产转租赚取租金也属于投资性房地产的 范围。 (二)“投资性房地产”计量比较 根据我国新会计准则规定，满足确认条件的投资性房地产应当按照成本进行初始计 量。而后续计量上，满足条件的可以采用成本模式，否则在发生时计人当期损益。这一计 量模式与对固定资产、无形资产的一般规定无异。不同的是，后续计量在传统的成本计价 基础上，与国际接轨，引人了公允价值的概念。根据规定，在有确凿证据表明投资性房地 产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式进行后续计量。 国际会计准则规定，投资性房地产初始应按包含交易费用的成本计量，如果超出原先 对已有投资性房地产估计的业绩标准，其未来经济利益很可能流人企业，但与已确认的某 项投资性房地产相关的后续支出应增加投资性房地产的账面金额。所有其他后续支出应在 发生当期确认为费用。 国际会计准则委员会对于“公允价值”的定义是：熟悉情况和自愿交易的各方在一项 公平交易中，能够将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额。通常可以代表“公 允价值”或接近“公允价值”的金额，是某项资产在公开活跃市场上的“牌价”(即公开 市场价值)、最近成交价、该资产预期未来现金流量的现值等。并且，’对于熟悉情况、自 愿交易等概念给出了较为具体的说明，对于各种特例也进行了规定。只有当一种模式转换 成另一种模式可以使信息的披露更为恰当时，才能进行这种模式的转换。 我国会计