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土地增值税 第一节 概述 一、土地增值税的概念与特点 1、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 2、土地增值税的特点 土地增值税有以下几个特点： （1）以转让房地产取得的增值额为征税对象 作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。 （2）征税面比较广 凡在我国境内转让房地产并取得增值收入的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。 （3）采用扣除法和评估法计算增值额 土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。 （4）实行四级超率累进税率 （5）实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定 土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。 第二节 征税范围、纳税人和税率 一、征税范围税率 土地增值税实行四级超率累进税率。增值额越大，增值比率越高，税率越高，税率要记忆。 土地增值税四级超率累进税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 2 超过50%—100%的部分 40 5 3 超过100%—200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 第三节 转让房地产增值额的确定 土地增值额=转让房地产取得的收入转让房地产取得的收入 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币形式收入要折合成货币计算其收入总额，也不允许从收入中减除任何费用。 二、确定增值额的扣除项目 掌握下列内容是计算土地增值税应纳税额的关键问题。 1、取得土地使用权所支付的金额 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 取得土地使用权时所支付的金额，可以有三种形式： 一是，以出让方式取得土地使用权，为支付的土地出让金； 二是，以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金； 三是，以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 上述三种形式，要从客观题和计算性客观题两方面来掌握。 2、房地产开发成本 它是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 【解释】这6项开发成本，主要是出现在计算性题目中；特别是要把握它们在不同工程项目中按照合理的方法进行分配，从而得到某一个项目的开发成本。 3、房地产开发费用 它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 上述规定的具体含义是： 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。 纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。 此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。（计算题） 【解释】掌握房地产开发费用的关键在于财务费用中的利息支出能否出具金融机构的证明并按房地产项目进行分摊。实质就是两个条件是同时具备，还是不能同时具备的问题。 4、与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税5%，城市维护建设税（7%、5%、1%），印花税0.5‰。因转让房地产交纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。 需要明确的是：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其在转让时缴纳