中国城镇住房市场多重分隔的研究.pdfVIP

第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 中国城镇住房市场多重分隔研究 易成栋 （中央财经大学管理科学与工程学院城市与房地产管理系 北京 100081） 摘 要：改革开放以来，中国城镇逐步建立了住房市场分配机制。并且中国城镇住房市场形成了多重分 隔的格局。其中，由于相应的制度改革滞后造成的住房市场的制度性分隔，对住房市场的经济效率有深 刻的影响，造成了住房不公平。应该逐渐消除住房市场存在的制度性分隔，提高经济效率和体现社会公 平。 关键词：住房市场；制度分隔；中国城镇 在 1978 年之前，中国城镇实行实物住房分配体制，住房不是商品，住户没有所有权。改革开放 后，恢复了住房商品属性和产权。1984 年开始出售公房等房改试点，并允许城镇自建房。1993 年 党的十四届三中全会明确提出了规范和发展房地产市场，房改进程加速。中国住房市场从无到有， 并且不断发展。然而转型中国有其独特性，市场化程度还不是很高，城镇家庭的住房主要来自于购 买和租赁原来公有住房。1998 年国务院下文停止实物分房以来，城镇家庭从市场购买住房比重增加， 市场成为住房来源的主渠道。而且原来公房逐步出售给个人，租赁公房租金提高到市场价格。因此 在市场上存在不同来源和产权的住房。在这个过程中，不仅出现了市场经济下的住房市场按照地理 区位和物业类型出现的分隔，还出现了由于制度安排和改革滞后导致的制度性分隔。后者主要是由 于制度改革滞后造成的，对住房市场的发展有很大的影响。本文分析了住房市场分隔的格局，不同 市场的供求关系和流动模型，经济效率、社会公平和制度解释，以及住房市场的发展趋势。 一、中国城镇住房市场多重分隔格局 在市场经济下，由于住房商品的固定性和异质性，通常出现了住房市场分隔。住房市场分隔是 按照产品特征将物业划分市场为更小的、具有更强同质性的物业种类子市场，被分解出的子市场成 为整个住房市场的某一特定组成部分，并且该子市场中决定供给和需求的因素相对来说比较一致， 同样的商品在不同的子市场中有不同的均衡价格[1] 。通常分隔的维度有地理区位和物业类型。通常 按照地理区位分为都市区、中心商务区、郊区住房市场等。按照物业类型分为普通商品房、公寓和 别墅等。而这种分隔通常是按照消费者需求和产品供给自然形成的，因此本文称之为“住房市场的自 然分隔” 。除此之外，转型国家通常还存在着住房市场的制度性分隔[2] 。在中国也存在住房市场的制 度性分隔[3-5] 。并且它是影响住房市场运行效率的重要因素。实际上，我国城镇住房市场存在多重分 隔，例如部门分隔、公开市场和福利市场的分隔、地区分隔、自然分隔。随着城市化进程的加快， 城乡界限模糊，特别是在城市郊区表现明显，但由于城乡制度安排不一样，还存在住房市场的城乡 分隔。 住房市场的部门分隔。从住房制度改革以来，我国住房供应和分配体系发生了很大变化，形成 了有不同部门或个人所拥有的、多种产权形式的住房[6] 。一是国有机关单位和事业单位使用和由政 府房屋管理局拥有所有权的直管公房；二是国有企业单位所有和职工使用的单位自管公房；三是单 位集资建设和个人出资拥有使用权的单位公房；四是开发商提供的个人购买或者租赁的商品房；五 是城市居民自己建设的住房。个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形 式。自筹自建的住房通常拥有全部产权。自建公助的住房视公助的内容和性质而定，如果是由国家 或者单位划拨土地，通常拥有使用权，在房改后拥有所有权，但在上市交易时受到限制，必须满足 作者简介：易成栋（1972－），男，湖北黄冈人，博士，中央财经大学城市与房地产管理系副教授，硕士生导师， 主要研究房地产市场。蒋松涛（1984－），男，湖南邵阳人，中央财经大学城市与房地产管理系硕士生。 247 第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 规定年限和补交土地出让金等。集资联建或集资合作建房的住房视联建和合建的内容和性质而定， 如果是单位或者住房合作社出资或者获得划拨土地，通常拥有使用权，在房改后拥有所有权，但在 上市交易时受到限制，必须满足规定年限和补交土地出让金等。如果是以市场价格获得土地，并且 全部费用由个人支付，不存在国家或者单位的补贴，通常有全部产权。还有得到了政策优惠和上市 交易受限制的经济适用房，提供给低收