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24券团购网商家量贩式商业楼商业规划方案 Planning Scheme Of 24quan Shopping 24QUAN SHOPPING 本案的规划核心 THE KERNEL OF LAYOUT 打造广州地区独一无二的24券商家商业旗舰系列 本案的规划核心 ● 五大基本规划核心： 核心一 打造餐饮、KTV、酒吧、美发、健身、瑜伽、影院 ……系列合作联盟24券量贩店 核心二 量贩店可视为蓝领店的概念，是相对于 白领店（质贩店）孕育而生的。 核心三 以高销售价格对应高租金商铺为规划的基础。 核心四 本案是一个标准的商业组合项目。 核心五 在发展商获取销售溢价的同时预留部分溢价资金做为 本案商业运营的基本费用，从而降低纯商业模式的风险。 ● 核心概念阐述： ○ 核心一说明 以字面的含义及粗浅的理解，量贩店有与大卖场的含义类似，其实不然， 打造餐饮、KTV、酒吧、……系列合作联盟24券量贩店，不代表大卖场，以品牌量贩独有的经营形态来经营餐饮娱乐更符合消费者的需求。正如在北京目前兴起的KTV量贩店等，正是以自选自由的服务模式，系列品牌的宣传模式，吸引年轻顾客，为自己带来暴利。 ○ 核心二说明 量贩即可视为蓝领店的概念。，在贩卖优质品牌餐饮娱乐的同时也在贩卖优质的服务和环境，餐饮娱乐的价格是一般店基本定位和锁定目标消费者的基础，而服务商品的价格带又是通过品牌商品来表现的。量贩店其实亦包含了上述的基础，但作为服务商品价格带是24券商吧定位的根本，其所贩卖的服务将更趋于低廉和平价，标准的适合量贩店经营的品牌服务其价格带基本锁定在200元以下的范围，服务的特色以分店多、品种多、数量大来表现，而标准的质贩型品牌，是针对中高收入的消费群体销售的，无论从店铺装修、销售模式、服务价格等均与上述品牌有绝对的区分。 针对本案位于广州地区，就当地而言根本没有所谓的白领和蓝领的定位和概念，所以说量贩是本案商业和销售推广的最佳定义。 ○ 核心三说明 广州餐饮娱乐市场泡沫严重，在沿街商铺可以销售至15000元单价，二级市场可以将沿街商铺炒做到20000元单价的情况下，平均租金仅支持2-5元/平方米/天，租赁市场和投资市场比例严重失调，且商铺售价几乎高于普通住宅楼盘单价的10倍，可见本市场在此方面是非常不理性和不成熟的。用以对应的有效方式即在统一规划的基础上，在将商品和业种严格区分的前提下，以高销售单价对应高租赁单价，以单一楼层来对应相应的销售返租成本和经营成本，而不进行全馆平均分配的原则，从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的，以达到船小好调头的原则。 ○ 核心四说明 本案是标准的商业组合项目，绝非单一商业项目，有机的结合商业组合是本案成功胜出的基础。在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。 ○ 核心五说明 广州地区是一个中等规模的县级市，区域经济特征不是十分明显。其商业目前的形态为中小型超市、批零市场和二线品牌专卖店周围的餐饮及娱乐休闲不够发达，作为销售终端成本主要构成的租金水准很低且短期内无上扬空间，市场消费力无法在这一单边市场表现，消费理念及消费习性亦因此而受到制约。总之，起码意义上广州是一个非常初级的市场。 本案座落*****，业主的收购均价是*****该市目前住宅售价是*******，其售价和市场的租金均价比较后已显见泡沫。同时，唯其地标区位和地标建筑，该项目已为该市的中心工程，政府从时间和目标上尤为关注，简单的换手交易已不可能，且从成本上亦无空间，除了选择一个合适的业态进入一定周期的经营外无其他 退出途径。 目前广州的商品结构、市场状况、零售业态、消费习性和消费指向均不支持大平方米体量的娱乐场是显而易见的，利于小型量贩式品牌系列的生存。不对属地市场的现状进行全面的突破，从主导市场和引领消费的角度去架构未来的经营，那么存活的可能性几乎没有。 这一历程有一个必须的前提，即以开发商三年的经营期作为退出机制来倒推通盘销售额能否有溢价部分来支持经营期的资金。换言之就是假设有2亿元的销售额，开发商拿走1.7亿元，剩下的3000万元来经营三年，经营成功则3000万元继续产生利润，经营失败则以3000万元的资本体宣告破产，确保了前期的利润。经营期以商业管理公司来运作同销售期的开发商断开。 经营期的资本金确定以后，第一要树立此为牺牲打的概念，第二在这个资本盘面来选择底限为确保三年经营。力争求存求发展的业态和经营模式。 因此，未来的商业规划、业态确定将依据引领属地市场原则和资本盘的原则来进行，其目标是完成开发退出机制。 广州的地域特征 THE CHARA