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关于我国房产税改革的法律思考 　　[摘 要]文章通过对房产税之概念、特征的阐述，分析了我国现行房产税在纳税人、征税范围、计税依据与税率等方面现状。同时，对上海和重庆两地的房产税改革试点方案作出介绍和评析。在此基础上，提出对我国现行房产税进行完善税基、扩大征税范围、统一计税依据和完善房屋产权登记制度等完善改革的建议。 　　[关键词]房产税；改革试点；评估价值；政策建议 　　引言 　　2009 年后房地产市场从低谷走向繁荣，房价迅速上涨，保持房地产市场健康发展成为政府调控的政策目标，社会各界也希望通过房产税改革抑制房价过高过快增长。 2010 年中央相关文件明确指出要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。 　　2011 年初，国家在上海、重庆两市推行了房产税改革试点，经过两年多的试点，无论是对财政收入的影响还是人们最期待的对房价的影响，上海、重庆两地的改革试点并未取得预想的效果。因此进一步完善房产税改革相关内容，是下一步房产税改革的重点。 　　一、房产税概述 　　（一）房产税的概念 　　房产税，通常有广义和狭义之分。广义的房产税是指房地产开发经营中所涉及的税收，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、印花税、契税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税等。①狭义的房产税是以房产为征税对象，以房产的价值或租金收入为计税依据一种税。本文主要研究狭义房产税，我国现行房产税是1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》。 　　（二）房产税的特征 　　1.房产税是一种财产税。房产税在我国长期存在，并不是一个新税种，在性质上属于财产税。财产税是以财产为征税对象，并由对财产进行占有、使用或收益的主体缴纳的一类税。② 　　2.房产税属于地方税，区域性强。房产税属于地方税的范畴，由房产所在地的税务机关征收。房产必依附于地产存在，与地产的不可分割性决定了其固定性和区域性等特点。地方税务机关对本地的房地产状况最为了解，由其负责征收房产税，可以大大简化征管程序，减少征管阻力，提高征收工作的效率，更利于资源的分配，更能体现效率与公平。 　　3.房产税税源充足、稳定可靠，具有较强的财政税收功能。房产税是个人财产的重要组成部分，涉及人们生产、生活以及一切社会活动的各个方面，同时具有价值大、固定性强的特点。因此，以房产为对象征税，税源充足、收入稳定。在一些发达国家和地区，来自房地产的税收收入通常占年度财政收入的1/3或1/4。③ 　　4.房产税具有合理调节房地产市场、优化房屋土地资源配置的功能。国家依据对国民经济整体发展的规划，结合房地产行业发展的特点，设置具体税种、税率，调节房地产市场主体的经济利益。同时引导和调整土地的利用，优化土地利用结构，实现资源的有效配置。 　　二、我国现行房产税现状及分析 　　（一）我国现行房产税的主要规定 　　1.纳税人 　　房产税的纳税人是房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有的房屋产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。 　　产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 　　2.征税范围 　　房产税的征税范围是在我国境内城市、县城、建制镇和工矿区用于生产经营的房屋，不包括农村的房屋。个人所有非营业用的房产免征房产税。 　　3.计税依据与税率 　　房产税的征收标准分为从价计征和从租计征两种情况。从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%―30%后的余值；从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%―30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。 　　房产税税率采用比例税率。按房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。 　　房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为： 　　以房产原值为计税依据的，应纳税额=房产原值*（1-10%至30%）*税率（1.2%） 　　以房产租金收入为计税依据的，应纳税额=房产租金收入*税率（12%）。 　　（二）我国现行房产税的不足 　　1.计税依据不合理，缺乏市场适应性。现行房产税的计税依据主要是按照房产原值去掉部分后的余值或者是按租金计算，过分强调房地产的固定值部分，忽视了房地产的市场价值，不能真正适应市场的变化。 　　2.征收范围有一定的局限性，税基狭窄。现行房产税的只针对城镇地区的经营性房产，范围太狭窄。农村地区仍然在免税的范围之内，经济较发达农村地区大量的非农业建设用地没有被纳入征税范围，个人所有非营业性的房产，不论面积的大小，也在免税之列，明显有