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物权法对房地产管理的影响研究 　　【摘要】社会主义市场经济中交换的基础是财产权，对财产权加以规范的法律就是物权法。物权法中规定的建设用地使用权成为了房地产发展的基础，这使得物权法与房地产管理之间有着密切的关系。本论文在探讨物权法的基本内容与功能，以及从物权法的视野来认识房地产管理的基础之上，重点研究了物权法对房地产管理的影响，以期更好从物权法的角度来重新审视房地产管理。 　　【关键词】物权法；房地产管理；研究 　　一、物权法的基本内容与功能 　　1．物权法的基本内容 　　《物权法》的第一条规定：“为了维护国家基本的经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”从这里可以推知，物权法建立的目的是确定财产归属与财产利用的秩序。 　　《物权法》的基本内容主要包括以下五个方面的内容： 　　第一，对物的使用确立好秩序，比如物业管理、调整好相邻关系等。 　　第二，确立财产归属制度。也就是社会主体对那些有价值的资源的归属权，对权利的边界进行划定，对有价值资源归属与利用，确定好秩序，防止出现纷争。 　　第三，当物权遭到侵占与侵害之时，如何才能获得救济。 　　第四，物权法中规定了在社会大众对物权不丧失的前提之下，经营物或者是利用物提供了一定的手段，这主要是给予设立他物权或者他项权的实现，比如租赁使用权、抵押权、居住权、质押权、用益权。物权法调整的是所有权人和他项人之间的基本的关系，调整他项人和第三人之间的关系，尽量做到物尽其用。 　　第五，确立物权取得的相关原则。《物权法》中规定了通过哪些具体的方式、具有哪些条件之下，才可以取得没有主人的财产与从别人手中获得财产。在相关的原则明确以后，这为社会大众更好的获取财富提供了途径。 　　2．物权法的功能 　　市场经济中进行交换的基础是财产权，然而需要对财产权进行规范的法律上的基础就是物权法。由此可以看出，物权法是市场经济的基础。从某种意义上来说，正是由于财产人对自己的物进行自主处分的权利，拥有契约自由与贸易自由，才能建立竞争的市场经济新秩序。从某种意义上来讲，对财产进行平等的保护，也就是对市场经济的主体与市场经济的秩序进行保护。 　　物权法对政府行为的规范方面，也能起到积极的作用。物权法将将个人与政府所各自拥有的权利进行了划分，政府所行使的权利的界限。所有权具备怕他性，这不仅包含了个人，还包括了政府。所有权人在一定的法制的范围之内，能够自由行使对财产或者是物的支配权，并且政府也应该对这种权利的行使给予尊重与保护。这种权利的尊重与保护，是对政府权力的制约，同时政府也不能够代替所有权人行使其权利，也不能干预或者是妨碍个人权利的行使，否则，就会构成“侵权”。所以，政府需要及时转变角色。政府在整个市场经济中的角色应该是中立的，其任务定位在服务商，在某些平等的主体之间可以通过相关的民事行为来完成其事项，政府在这种情况下就不应该进行插手，否则的话，往往会造成许多不正确的干预；对那些需要政府进行干预和限制的私人权利之时，这时往往需要动用行政手段来加以完成，在使用行政手段的过程中，一定要有合适的理由，这就是公共利益或者是社会利益。政府不能够将手段或者是角色进行混淆，更不能将行政行为与民事行为加以混淆。在法治的国家之中，政府首先就应该做到守法。有关的法律并不仅仅是写在了法律条文之上的，需要始终贯彻于法的精神之中，其中的最重要的内容最基本的内容就是对所有权加以尊重。[1] 　　二、从物权法的视野来认识房地产管理 　　物权法上的物，实际上是包含了动产与不动产，其中不动产是指土地及土地上的附着物，附着物主要包括了建筑物，比如房屋；蕴藏物，比如矿产；生长物，比如树木等等。在我国，土地的所有权属于国家所有，或者是属于农民集体所有，并且这两种所有权从某种程度上来讲，是不能够进行交易的，不能够对直接对可疑流转的不动产制度进行支撑。这实际上就说明了两类所有权在创设的上面，可以对土地的使用权进行流转，这便是不动产物权的核心所在。 　　物权法中所规定的建设方面用地的使用权、土地承包的经营权、宅基地的使用权等，实际上都属于土地使用权的范围之中，这三种形式实际上构成了不同的权属与用途的土地使用权体系。建设用地方面的使用权能够成为房地产的基础。房地产要想取得不断的发展，离不开建设用地的使用权的转让、开发与流转制度与之后的房屋交易方面的制度。只有这样，物权法和房地产的管理才能够密切相关。 　　但是需要值得一提的是，当前已经建立了关于房地产的法律体系，实际上指的是《城市房地产管理法》为核心，包括多个层次的立法方面的体系。目前已经颁发的相关的法律法规，都是从行政规范与监督的角度来制定的，从相关法律颁布来看，基本上都是突出了行政管理方面的色彩，就是从管理的角度来对房地产权加以规范。国家角色实际上是