对我国房地产抵押法律制度中司法制度的探究.pdfVIP

对我国房地产抵押法律制度中司 法制度的探究 孙伟平 摘 要 随着我国经济的飞速发展，房地产市场越来越繁荣。房屋数量在不断增加，房屋产权流转也 日益频繁。人们的消 费理念与投资理念发生了很大的转变，越来越多的消费者用 自己的商品房所有权进行银行抵押贷款。但是我国消费者商 品房所有权与贷款抵押权在交易中往往产生一些冲突。我国房地产交易中有关抵押的法律、法规存在一定的缺陷。本文 主要从具体法律规范所遵循的制度原则、制度整体以及社会经济活动规律的客观性去分析这些缺陷。 关键词 房地产 抵押权 法律制度 抵押合 同 作者简介：孙伟平，法学硕士，河北世纪联合律师事务所律师，研究方向：法学。 中图分类号：D926 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2014)090·53-02 随着我国经济的发展，房地产抵押业务越来越多。无论是企 用权。我国 房《地产管理法》规定，以划归方式获得土地使用权转 业还是个人，都越来越多的采用房地产抵押的方式向银行贷款。 让房地产时，受让方应该办理土地使用权出让手续，并按照国家 通过房地产抵押 ，企业和消费者可以解决资金短缺问题 ，还可以 相关规定缴纳土地使用权出让金。因此，划拨土地使用权不能单 在新的领域扩展金融业务。房地产抵押贷款是房地产信贷业务 独抵押。关于房屋抵押，房屋抵押在严格意义上指债务人或第三 的主要形式，在贷款业务中占据 了重要地位。但是，房地产抵押 人以自己所有或经营管理的房屋为抵押作清偿债务的担保。在 过程中存在很多问题，除了企业或个人不按法定程序办理抵押登 房屋抵押中，根据房屋 的物理形态，一般将房屋划分为已建房屋 记手续、金融机构审查不严、评估机构超值评估等因素外，房地产 和在建房屋。虽然房产是一项典型的不动产，房屋所用人应该通 抵押还存在着法律制度方面的问题 。我 国当前消费者商品房所 过登记公示其物权，并领取房屋产权证书，也就是人们所说的所 有权与贷款抵押权产生冲突，现行的房地产登记制度明确了所登 有权凭证。然而在实践中，我们很难保证所有已建房屋都能在完 记权利的形式关系，但是没有明确权利之间的实体关系。这一制 工时领取到房屋产权证明。那么在房地产抵押中，那些已建却没 度性的缺陷为房地产抵押带来负面影响，不利于房地产抵押的良 有领取合法产权的房屋与那些正在建设中的房屋是否能够进行 性发展。本文概述了我国现行的房地产抵押法律制度，分析了我 房地产抵押，这 自然是法律没有解决的问题。 国房地产抵押制度的缺陷，并为健全我国房地产抵押制度提出了 2．按房地产抵押用途分类。根据房地产不同的用途，我们可 有益的建议。 以将房地产抵押分为用于房地产开发建设筹资的房地产贷款抵 一 、 我国现行的房地产抵押法律制度 押、用于商品房购置的商品房贷款抵押、职工住房贷款抵押，以及 (一)房地产抵押 的概念 一 些用于商业信用、合同担保等的一般贷款抵押。 抵押制度起源于罗马法中的担保制度，它经历了从信托到抵 3．按照设定抵押的房地产所有权状态分类。根据房地产所 押的发展过程 。抵押制度 已成为现代各 国法律制度 中必不可少 有权状态，一般将房地产抵押分为完整产权抵押、房地产期权抵 的内容 。但是关于抵押 的定义，学者间还有争议。有的学者认 押与有限产权房地产期权抵押。完全产权抵押即客户抵押财产 为，抵押是抵押人在不转移财产 占有权，而以财产作为 自己或他 为已取得的法定产权 的房产，或者为现购的已建并符合销售条件 人的债务担保。当债务人没有按照约定偿还债务时，债务权人有 但未领产权证的商品房 。房地产期权抵押是 以房地产在建的房 权 以抵押物折价清偿受抵押担保的债权。 地产期权抵押或者以当事人预购商品房的期权抵押。有限产权 我国 《城市房地产管理法》与 《担保法》对抵押和房地产抵押 房地产抵押包括划拨土地房地产、以成本价购买的公有住房 以及 做了以下定义 ：所谓房地产抵押是指债务人或第三人将其所有或 部分产权房。但是这些房地产抵押人在设押时必须受原有约定 经营管理的合法的房地产以不转移占有的方式向债权提供债务