“如何加强二次供水管理模式”的探讨.pdfVIP

第二届二次供水设备选型与应用技术交流研讨会 中国水协设备材料委 “如何加强二次供水管理模式”的探讨 河南省安阳市水务工程有限责任公司 李丹王东王丽 摘要：本文首先阐述了《物业管理条例》中关于物业管理区域内相关二次供水管线产权问题与现 实中存在的矛盾；其次介绍目前国内二次供水管理模式；而后就“如何加强二次供水管理模式”从三种 管理模式的优点和难点着手详细作一些探讨。 关键词：最终用户 物业管理产权问题管理模式 随着《物业管理条例》和一些相关共有设施设备管理办法等一系列专业法规的出台，中高层住宅小 区的物业公司既不愿将二次供水成本从物业综合管理费中剥离，又以条例法规为由，故意拖欠水费，并 希望供水企业承担二次供水管理，对供水企业带来相当大的影响。二次供水设施产权归属和最终用户 收费等矛盾，成为投诉热点和社会焦点问题。 I 《物业管理条例》中具体条文规定与现实闻的矛盾 物业管理条例》规定“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”； “4供,7k、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施维修、养护的责任。” 而现实中由于供水压力客观条件的限制，建筑物高度超过18米以上的中高层，需要通过二次供水 设施加压。这部分设施的建设单位不同，其移交物业公司后长期处于无序管理状态，责任主体不清，影响了 二次供水设施的正常维护和使用，也导致供水企业与物业公司存在较大分歧，其主要表现为以下几个方面： 1．1产权问题 由于《物业管理条例》中对“最终用户”的界定过于笼统，导致供水企业和物业公司对“最终用户”有 不同解释，对中高层二次供水设施设备的产权界定上产生分歧，责任主体不明确。对此，供水企业依据 《物权法》有关规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理 人管理”，认为业主对二次供水设施是一种混合型的共有关系，所有权应归中高层业主所有，对供水企 业来说其维修、更新、保养和二次增压电耗等都未计入现行水价成本，在政府部门未明确该成本由谁承 担之前，供水企业不能更不宜改变这种产权关系。目前，中高层业主委托小区物业公司管理，二次供水 设施的维护费用和增压电耗作为二次供水成本含在物业管理服务费中由业主缴纳，物业公司对其区域 内相关管线和设施维护有不可推卸的责任。 1．2计量水费 ．2lS． !里查堡堡鱼茎塑墨 筮三屋三达堡壅选鱼丝型皇廑旦堇查奎煎婴过金 目前，中高层用户的水费由物业公司代收，供水企业实行趸售水价，供水企业按扣减到户水价的 8％向物业公司计收水费，双方签订供用水合同，溢价收入用于抄表、收费劳务支出以及弥补正常水损。 出现总表内水损由物业公司承担，但物业公司真正遇到“漏损严重、计量不准、缴费不齐”等问题时，往 往不考虑物业综合管理费和8％的溢价收入部分，相反以《物业管理条例》中规定的供水单位应当向最 终用户收取水费为由，故意挪用截留部分及全额水费，而供水企业考虑到欠费停水涉及面广，社会舆论 压力大，不愿矛盾激化，从而导致欠费情况逐月递增，严重影响了供水企业的正常发展。 1．3水质问题 中高层住宅的二次供水设施由房产商单位承建，设施安装规范市政府没有统一标准，导致个别贮水 设备设计大小不合理，使水在设备中的停留时间过长，影响饮用水水质；物业公司对二次供水系统管理 不善，未按规范进行清洗、消毒，致使水池水质几项感官指标明显下降，二次供水水质已成为影响居民饮 水安全的主要问题之一。 2国内中高层住宅二次供水管理模式介绍 随着城市中的高层建筑越来越多，使用二次供水设施的用户不断增加，目前全国中高层二次供水管 理有下列五大主流模式：以深圳、厦门为代表总表计量实行中高层住宅实行趸售水价；以北京、上海为代 表实行抄表到户，同网同价，对物业区域内的二次供水设施由当地物业公司管理；以江苏常州、扬州为代 表对二次加压设施统一办理移交手续给供水企业，其设施改造费用及移交后的维护和运行管理费由开 发企业按规定标准支付；以吉林长春为代表并将二次供水成本分摊到水价中，中高层住宅居民加价收 费；以重庆为代表组建二次供水有限责任公司。对总表内的供水设施实施管理，居民水价加价收费。