基于利益攸关者参与度的京郊集体建设用地流转模式研究.pdfVIP

WideRngLeI广角 基于利益攸关者参与度的京郊集体建设用地流转模式研究 董娟 周霞 北京建筑大学 北京 100044 本文为建设部软科学研 究项 目 《小城镇集体建设用地价格形成与调控机制研究》和北京市教委 《首都城 乡统一建 设用地市场运行和调控管理机制研 究》的阶段性成果 。 摘要 ：当前，稳步推进农村集体经营性建设用地 的流转 已是大势所趋 。在这一背景下，重新梳理 以往 的流转经验 积极探索更为合理的流转模式，对于规 范流转行为、提 高流转 效率有着较为重要的现实意义。本文从集体建设用 地流转的利益攸关者角度 出发，系统分析 了以政府为主导、政府委托企业主导和 以居民为主导的不同流转模式，提 出了完善流转模式的思路，并对京郊不同区域给 出了模式选择的建议。 关键词：京郊集体建设用地；流转模式；以政府为主导；政府委托企业主导；以居 民为主导 一 ． 引言 二、京郊集体土地流转模式 党 的十八届 全会I月1确提}{{集体经营性建设用地流转是农 随着集体建设用地流转数量的增加 ，北京各郊区纷纷歼始探索 村_卜．地改革的方向和fE务之 一。[]前 ，中共中央和国务院办公厅联 集体建设用地流转的模式。根据各利益相_炎方的参与程度大致可将 合印发 关于农村 地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地 京郊集体建没用地流转的模式分为三种 ：政府 导的自 F的流 制度改革试点 J二作的意见》，这标志肴 ，我国农村_}：地制瞍改革 即 转模式、政府委托企业t导的流转模式卡¨曙民主导的自下而 卜的流 将进入试点阶段。集体建没用地流转历经改革开放前的全面禁 【卜流 转模式。 转到无序 ，自发流转再到探索、规范流转 ，多年的发展历程表明集 (一 )政府主导——以大中富乐村为例 体建设用地 的流转需要更为完善的制度建设和科学合理的模式设 政府主导的集体建设用地流转模式：要是指 由政府主导负责 计 。 集体建设用地交易的各种事宜 ，怀柔大 }【J富乐、通州小堡村、大兴 北京作为全国的首善之区 ，自20世纪 90年代以来 ，基于经济 榆垡镇等均采取的是政府主导的流转模式。怀柔夫中富乐村的流转 发展的需求 ，产生了大量的集体建设用地流转 。据调查 ，近年来北 模式由政府主导实施 ，采用筑巢引风的方式 ，将集体建没用地建设 京市郊 区各乡镇集体建设用地流转面积 已达 80％之多。随着土地 成标准厂房 ，统一出租 ，吸引外来产业进牝 ，借以发展当地经济。 流转规模的扩大 ，出现 了多种流转模式 ，也暴露出许多问题 ，如 由 大中富乐之所 以采取这种模式进行集体建设用地 的流转主要受到 于集体 地流转思路小明确 ，操作方案不完善 ，导致出现众多违法 外因和内因两种因素的综合影响 ( 1)。 违规现象 t制度不健全 ，法律 完善 ，导致农民合法权益得不到保 由图 1可以看出 ，大中富乐村集体建没用地流转模式的选择主 障等。流转模式的改进与再设计是解决上述问题的关键所在 。 要受到经济因素和环境因素的影响。就经济因素来说 ，1997年之前 ， 国内学者从京郊符村镇集体 地流转的实际情况出发 ，分析研 怀柔区大 中富乐村由于乡镇 自办的几家企业经营不善 ，导致富乐村 究了各地关于集体建设用地流转的具体做法。刘振玉 (2003)从富 经济落后 ，居民生活环境较差 ，基础设施不完善 ，居民甚至无法享 乐村的经济发展历程着重介绍了富乐模式 ；胡睿宪 (2004)从资产 受 自来水和路灯 ，生活水平低。同时 ，由于大中富乐缺乏优势产业 ， 运作、模式绩效、普适性等方面分析了怀柔县大 中富乐村、通州区 无法依靠产业发展当地经济 ，只能利用集体建设用地吸引外来产业 小堡村和大兴区榆堡镇的做法 ；程世勇 (2010)从法律制度层面分 进驻村子 ，借助外来产业带动经济发展。综合考虑大中富乐的实际 析了