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不动产登记基本问题研究187 不动产登记基本问题研究 安徽华人律师事务所韦文津 由于不动产对社会、团体、个人的意义巨大，所以在制定当今物权法的过程中，不动产物权将是 物权法的重点。而不动产在物权法中的重要地位，与不动产登记制度有密切联系。我国至今还没 有一部完整的不动产登记法，有关不动产登记的规定分散于许多相关的法律中，而且相互之间存在 较多不协调之处，故对不动产登记制度进行研究，对我国物权制度的完善有着重大的理论和实践意 义。 一、不动产登记行为的性质 不动产登记，又称不动产物权登记，是指经权利人申请国家专职部门将有关不动产物权的事项 记载于不动产登记簿的事实。我国长期以来把不动产登记视作行政管理手段，将登记行为视为公 法上的行为。而物权法的私法性以及不动产物权制度是物权法的重要内容，所以我们还应该重新 审视其性质，确定登记行为的私法性。 对登记行为的性质，学理上主要有以下几种学说：①公法上行为说。该说从登记行为上看，认 为登记属于国家专职部门依职权所实施的行为。②证明行为说。该说认为登记只是国家对不动产 权属性变动的一种证明，从而避免了公、私法性质上的判断。③司法程序行为说。该说认为登记行 为是司法程序行为，是为物权法服务的，以德国为主要代表。④私法上行为说。笔者认为登记行为 虽具有较浓的行政管理性质，但其从本质上来讲应为私法行为。 1．从不动产登记制度的历史渊源上看，其产生主要是维护个人私权。自罗马法以来，公私法 的划分的标准是该法侧重保护的是个人私权还是社会公共利益。从这两点讲，登记行为的本质上 应属于私法上的行为。 2．从不动产登记行为的过程来看，包括登记请求、登记申请、审查、批准等步骤。登记申请是 指当事人向专职登记机关申请登记的行为，它是登记进入后面其他阶段的前提，是启动登记程序之 匙。登记申请可以讲是当事人向登记机关所为的意思表示，另一方面就登记机关而言，只要是符合 法律要求形式要件的登记申请，登记机关就有义务对其进行登记，故登记行为本质上应为私法上的 行为。 3．从登记所产生的效力来看，登记产生的首要效力是物权变动的公示及公信，即任何人均可 相信登记权利而为交易，其完全是私法上的效力。综上所述，登记行为性质上应为私法上的行为， 其特殊之处在于是国家专职部门参与的私法行为。而我国目前仍将登记视作公法上的行为，是行 政管理手段，有违登记的私法属性。因此我们应树立登记行为是司法观念，正确处理好私法保护与 行政管理的关系，这对我国不动产登记制度的建立具有指导意义。 二、不动产登记的作用 不动产登记的作用，也可称不动产登记的效力，它是指登记这一法律事实对当事人的不动产物 权所施加的实际作用。其主要作用有： 188规划·规范·规则 1．公示作用。不动产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、移 转、变更的情况向公众予以公开，使公众了解不特定的物权状态。物权公示，最根本的作用是给物 权的各种变动提供了统一的、有公信力的法律基础。动产物权的公示手段是交付，不动产物权的公 示手段是登记，这是财产法的基本规则。 由于不动产对社会和国民的意义重大，不动产登记的公示作用，对物权人来讲，起着确定物权 归属的作用，发挥着决定不动产物权变动能否按其意志发生设立、变更、废止的作用；而对第三人而 言，登记起着让他人知悉物权的变动情况，包括权利人是否真正享有物权，物权的负担状况如何等 等，为其将要发生的法律关系提供法律基础，使物权公示起到保护交易安全和维护交易秩序的作 用。 2．确权作用。确权作用，也可称权利正确性推定作用，即不动产登记簿上记载的权利内容为 正确的不动产权利的作用。一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是相一致的，但不能否 认有时两者也会出现不一致的情形。此时从不动产交易安全的角度和登记的公示公信效力来讲， 都应推定登记簿上记载的权利是真正的权利，即使已登记公示的物权并不存在，法律上也认为该物 权存在。但是登记权利的正确性推定的效力不及于明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而恶意取 得该项权利者，既第三人明知或是应当知道不动产登记簿记载的权利人并不是真正的权利人而与 之所为的法律行为不生效力，这是登记权利正确性推定效力的相对性。 3．善意保护的作用。由于法律为了保护善意第三人将不动产登记簿记载之权利推定为