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第四部分经济篇 土地招拍挂四题 土地招拍挂四题 周士达 (徐州市国土资源局邮编221002) 关键词：土地招拍挂意义地价款政策房价 土地招拍挂是国有土地使用权以招标、拍卖或者挂牌方式出让的简称。目前。各地正大推行土地招拍挂。但对土地 招拍挂，还有不少疑问需要解释和澄清。此文即是对一些问题而作。 1土地招拍挂有什么意义 实行土地招拍挂，是建立公平、公开、公正的市场环境和土地供求竞争机制的要求和必然选择。土地招拍挂。涉及 到政府即供地者、参与开发竞价者和土地本身。土地招拍挂的意义。也相应地表现在三个方面。 1．1土地招拍挂。能有效地预防和遏制腐败。 近年来，土地供应成为腐败产生的重点领域．因土地问题而倒台的干部不在少数。产生这些腐败现象，实质上是在 土地供应特别是在经营性用地的配置上。行政权力过大，以至个别腐败分子利用权力。搞权钱交易和“暗箱操作”。而招 拍挂，是发挥市场在土地供应中的基础性作用，让土地供应给谁、以什么价格供地，由市场说了算，而不是由有权力的 个别人说了算。这种供应方式，抑制权力进入市场，从而能有效减少人为因素对土地供应的干预和影响，对于想搞权钱 交易和“暗箱操作”的一些人．起到了釜底抽薪的作用。近几年。中央在部署从源头防治腐败任务时，把解决经营性国 有土地使用权出让中的不规范问题．摆到了重要位置。提出要严格实行经营性土地招标拍卖挂牌出让制度．由此充分说 明，推行土地招拍挂有利于遏制腐败。 1．2土地招拍挂，能保证开发者公平竞争。 进行土地开发。是为了获得收益。但往往因为所开发的土地的区位和用途等条件不同．开发土地所获得的收益有悬 殊，甚至悬殊很大。谁都想去开发区位好的土地，哪种用途土地收益大就按哪种用途开发．但是区位好的土地。能带来 巨大收益的用途的土地，毕竟是有限的。中心区土地、交通方便的土地．区位好，但要增加这些土地面积不容易。一般 来说。商业和房地产用地收益要好于工业用地，但总不能把土地都用于商业和房地产。这样客观上就形成了某些土地的 供不应求和开发竞争。怎样应对这种局面，招拍挂是一个好办法。它以土地市场为平台，将待开发土地位置、面积、规 划用途、使用年限、起点地价等条件予以公开，有意者前来竞价，谁出价最高谁获得土地开发权。在这种形式下．竞得 者虽然出价高，但开发形成的房地产的收益也高。每一宗地都这样运作，最终结果是。各块土地投资的利润率都差不多。 处于与整个土地开发行业平均利润率接近的趋势。．这对开发者来说是公平的。 1．3土地招拍挂，能最大地显化土地价值。 土地是价值巨大的资产，落实到具体的地块，其价值有多大，就用价格来衡量。一般地，不同的地块．价值高，价 格就高；同一地块，谁愿出高价竞买，就说明在谁手里具有高价值。以前由于采取单一的无偿的划拨方式供地，不讲地 价。土地价值是一笔糊涂账。采取协议出让，虽然有地价，但因为没有引入市场机制。受让方是预先确定的和唯一的， 致使所显化的土地价值大打折扣。招拍挂就截然不同了，众多参与者公开竞价。谁出价最高谁得到土地。这个最高价， 最能说明土地的价值。 2土地招拍挂的地价款到哪去了? 土地招拍挂，成交时有—个地价款。与土地划拨和协议出让相比。招拍挂的地价款还不少。那么，这地价款是怎么 来的，又会怎么用呢?回答是：取之于土，用之于土。 说地价款取之于土，是因为：地价款对用地者来说．是为获得土地收益而支付的代价；对政府来说，是土地权力和 投资的回报。土地具有收益性，占有和使用土地都可以获得相应的土地收益。买地者参与土地招拍挂的竞价。正是看中 了土地的这个特点。在这里。参与者不仅要愿意出价．而且只有出价高于竞争对手才能获得土地。很明显，能获得多少 土地收益是出价的前提．所以地价再高总是有限的。这就是为什么“卖地”竞价有时虽然火爆但当地价抬到一定高位时 就不再上升的原因。在我国，城镇土地是属于国家所有的．法律规定由市、县人民政府负责±地出让的实施。当然地价 一405一 江苏省土地学会土地学术年会(--00六年度)论文集 该由政府收取。但政府在出让土地时也先期进行了巨大的投资，进行建设规划和基础设施建设等，这是政