股权并购信托模式纾困房地产融资难题.pdfVIP

房地产金融 二、兼并重组政策催生股权并购信托模式 的投资存续期设定为封闭期和开放期。现以一支存 国家出台的各项调控政策，促使房地产行业融 续期为五年的股权信托融资模式为例，假定前三年 资渠道与信贷资金窗 口骤然紧缩，推高了房地产公 为封闭期 ，第四年之后为开放期。 司融资成本与融资难度，抬升了房地产公司资金流 1．在封闭期内，可约定优先级收益人和次级受 动性压力 ，造成相当一部分中小房地产企业 出现资 益人 ，既可分取固定收益，也可约定仅优先级收益 金链断裂的情况。2014年3月24日国务院发布 《关 人能分取固定收益 ，还可以约定优先级收益人和次 于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》，出台 级受益人暂时都不分取。 多项措施支持企业并购重组 ，信托参与并购业务正 2．封闭期结束的时点 ，次级受益人 (房地产开 迎来 良好的政策环境。并购业务则是信托业务中较 发商 )有权利按照约定，行使回购权购买信托公司 为成熟的业务模式之一，信托介入并购业务的模式 入股平台公司的投资份额，信托公司收到投资本金 有三种：一是提供并购贷款的债权模式；二是持有项 和剩余收益后 ，退出平台公司，完成信托计划的投 目公司部分股权的 “股+债”模式 ；三是通过信托计 资退出。 划成立专门的并购基金，持有项 目股权一定时间后 3．封闭期结束的时点，若次级受益人 (房地产 再出售。在房地产行业遭遇国家调控的背景下，一些 开发商)放弃行使回购权或丧失行使回购权，表明 陷入困境的中小房地产公司由于金融机构风险控制 信托计划在过桥投资时点没有按约退出，信托计划 考虑或仅有土地两证 (国有土地使用证、建设用地 的投资形式转换为并购投资。对于信托计划的投资 规划许可证)，不能到银行贷款用于开发建设而陷入 存续期而言，由封闭期转为开放期 。在信托计划内 发展困境。反而，一些大型强优房地产企业则在此轮 部，优先级收益人 (合格投资者 )有权要求次级受 调控危机中通过创新融资模式却拥有更广阔的发展 益人 (房地产开发商)回赎出资份额和 (或)剩余 空间。大型强优房地产企业考虑到，与开拓新市场和 收益 ，次级受益人 (房地产开发商)也有义务按约 竞拍地块相比，参与收购中小房地产公司或其项目 收购优先级收益人 (合格投资者)的出资份额。次 的综合成本将会更低。信托公司和银行等金融机构 级受益人 (房地产开发商)需要在结构化信托计划 创新股权并购信托模式，为大型强优房地产公司开 设立时承诺在优先级收益人 (合格投资者)要求回 拓新的融资渠道 ，成为破解房地产资金困境的重要 赎出资份额时 ，追加投资。 方式。这种模式不仅通过兼并重组激活强优房地产 4．开放期后，次级受益人 (房地产开发商)有 企业活力，增强其竞争力而且使得资源有效配置，化 权按照持有平台公司的股份比例分享收益和承担风 解房地产过剩，优化市场环境和产业结构。下面通过 险，通过系列交接，完成实质意义的并购。此阶段 实例诠释股权并购信托模式的运作机制。 相当于次级受益人 (房地产开发商)通过设立并购 平台公司并购 目标公司。项 目运营能力主要依赖次 三、股权并购信托模式的运作机制 级受益人 (房地产开发商)