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论物业税的开征对房地产价格的影响 薛姝 张洁 (湖南城市学院) 【摘要】房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，房地产业的发展是国民经济持续 稳定增长的重要支撑点之一。房地产税收制度制定的是否合理对房地产业能否健康发展起 着重要作用。本文从拉弗曲线分析税率和税收的关系入手，提出我国开征物业税的必要 性，并分析了物业税的开征对房地产价格的影响，以期为我国物业税的开征提供参考。 【关键词】物业税；影响；拉弗曲线；房地产价格 2003年中共中央十六届三中全会在《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明 确提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消 有关收费。”此后，先是中国人民银行行长周小川在2003年12月的“企业领袖年会”上 对物业税这一概念发表了较为详尽的见解，后是建设部刘志峰副部长也透露政府在积极考 虑征收物业税，接着广东、湖南、上海等省市也表态要进行试点，引起了各方极大关注。 一、对我国开征物业税的必要性分析 物业税也叫“财产税”或“房地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有 者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。房地产税制改革波及范围 大，无论对国家、开发商还是购房者都将产生重大影响。 (一)以拉弗曲线分析税率和税收的关系 税收收 美国供给学派经济学家亚瑟·拉弗运用现代 经济计量方法对税收负担、税基、税率和经济 之间关系进行了形象描述，建立了一个反映税 率和税收之间函数关系的模型，就是著名的 凸的曲线(图1)，图中横轴代表税率水平，纵 轴代表税收收入或政府收入。 图1说明：首先，在税率为零时，政府没 图1拉弗曲线 有税收收入；如果当税率为100％时，意味着 532 论物业税的开征对房地产价格的影响 人们要把全部收入都用来纳税，会因为无人愿意工作和投资而导致税收收人为零。其次， 当税率水平达到B或者B’时，表明很低或很高的税率所产生的税收收入相同。再次，如果 税率从B点提高到A点，税收水平会随之提高；如果税率从B’点降到点A7，也就是政府 减税，那么税收收入却反而增加。最后，E点是最佳税率点(但不是50％)，在此点上， 政府收入达到最大化E7。偏离这点，无论税率提高或降低，都会减少税收收入。供给学派 把FEE’即图中的阴影部分称为“税率禁区”，当税率进入禁区后，税率与税收收人成负相 关关系，在此情况下要恢复经济增长势头，扩大税基就必须降低边际税率。 (二)从拉弗曲线出发分析开征我国物业税的必要性 我国现行房地产税制涉及的税种主要有12种。结合房地产业自身特点，可以将它们 分为三类：第一类是房地产流转税类，它是房产或土地在经营、交易过程中课征的税收， 涉及印花税、契税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、土地增值税等税种；第二类 是房地产保有税类，它是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般根据房地产的 占有形态即土地、房产或房地合一的房地产来设置，涉及房产税、城市房地产税、城镇土 地使用税等税种；第三类是房地产所得税类，它是对取得土地、房屋所有权者课征的税 收，涉及涉外房地产企业所得税、房地产企业所得税、个人所得税等税种。 房地产保有税类仅3个税种是对城市房地产征收的，这些税种不仅设置的税率较低， 而且都具有较大的免税范围，使得房地产保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的 1．5％～2％左右；而房地产流转税类和所得税类的9个税种是对房地产交易过程征收的， 这些税种的税率设计虽各不相同，但却造成了房地产交易过程整体税率过高(主要有：营 节总体税负水平相当于