对城区国有划拨土地中存在的隐形交易问题的探讨.pdfVIP

四、经济适用房新政思考 2007年年底，新的廉租房和经济适用房政策已出台，对以前执行中出现的问题做出了很大调整，加大 了申请人的申请条件、采用了多级审核、采取了国家回购经济适用房政策，但房产市场变化复杂，根据以 往对经济适用房情况的调查，提出几点意见： 4．1严格审核购房人条件 对经济适用房购房人审核，严格按照购房条件审核，对虚报瞒报条件骗取购房资格的，要制定相关的 惩罚措施，提高作假的成本。确保经济适用房真正向中低收入人群分配。 4．2提高二手交易的控制 政府对经济适用房二手交易应当提高控制，尤其是五年以上经济适用房上市，对其价格应当适当评估， 参照当地市场价格定价，防止黑市交易带来的国家税费流失。对五年内房屋采取政府回购政策，应当参照 物价涨幅，给与适当补偿，此政策操作难度极大但对遏制炒房有立竿见影的效果。该政策实施可以考虑由 政府建立一个经济适用房管理库，统一控制二手经济适用房出入，提高经济适用房的合理流转。 4．3做好经济适用房规划 对经济适用房规划应当是全方位的，政府应当对每个经济适用房的规划有全面地了解，依据国家对经济适 用房面积户型的要求，多建中小户型房，杜绝大户型，使经济适用房更加经济，此责任应当由政府承担。 4．4维护经济适用房供房公平性 目前，经济适用房供不应求，买房难导致各种不公平、不合理现象的存在，政府应当建立一个公平、 有效供应体系，尤其是在二手经济适用房实行政府回购之后，建立一个透明、可监督的经济适用房供应体 系。买房人应当以实名登记房号，杜绝炒卖房号。 4．5扩大经济适用房建设面积 目前，经济适用房还无法满足广大中低收入阶层的需求，覆盖面积过低，今后，政府应当根据地区经 济发展和中低收入人群的变化，合理规划经济适用房建设，扩大建设面积，提高经济适用房的覆盖率，解 决大部分中低收入阶层的住房问题，同时也可以平抑高涨的房价。 对城区国有划拨土地中 存在的隐形交易问题的探讨 北京市国土资源东城分局雷雪 国有划拨土地主要用于国家机关、军事、城市基础设施、公益事业等方面的用地。根据《中华人民共 和国土地管理法》等法律法规规定，凡以划拨方式取得土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改 变土地用途的，必须实行有偿使用。近年来，市场经济的大潮下，一些用地单位在经济利益的驱使下，置 国家的法律尊严于不顾，擅自改变以划拨方式无偿取得的土地使用权的使用性质，任意改变当初土地主管 部门的批准用途，把土地作为其谋取收益的载体，将地上的建筑物用于经营或出租，而从中取得的收益归 199 为己有。这种违反土地管理法的事件在不断发生，且现象非常普遍及严重，有愈演愈烈的发展趋势。 笔者作为一名年轻的土地行政管理部门的工作人员在初步调查研究的基础上，进行了一些简单的思 考，形成了几点粗浅的认识和大家共同探讨。 一、城区无偿划拨土地隐形交易市场的主要问题 对于国有划拨土地擅自改变使用用途这一现象我们在东城区某些街道做过一次专项调查，共调查宗地 150余宗、面积约80公顷，其中原始土地用途(划拔)有：机关宣传用地、工业用地、教育用地、医疗卫 生用地。调查中发现，改变用途的占调查总数的18％。 从调查情况看，在北京市城区内早已形成了划拨土地隐形交易市场。主要存在以下三个方面问题：一 是划拨土地使用权出租问题。主要是企事业单位店面房出租I’口J题。如：北京某汽车装饰厂，面积2880平 方米，批准用途为工业用地，现出租给个体公司用于餐饮经营。据初步统计，就北新桥地区划拨土地使用 权出租的达2．3万平方米，经不完全估算只铺面房租金年收入超过千万元人民币。二是企业改制中的资产 安置问题。如：原副食系统划拨用地，在改革过程中，基层副食店(站)的分流人员，将原属划拨用地的 一楼店铺以资产安置方式转让给职工，还有的单位将划拨用地整体出租，改变用途来获取土地收益。因未 交土地出让金，受转让方只能办理房产手续，不能办理土地手续。如按照2000元／平方米地价(东城区) 计收土地f}{让金，国家就流失掉土地出让金上亿元。三是划拨土地使用权改变用途问题。如：北京市某技 术研究院，土地以划拨方式取得，面积2458平方米，批准用途为机关用地，现用于商业经营，每年获得 经营利润几百万元，应已不再属于划拨土地供地范围。又如：北京某集团公司，面积