城区老工业区改造的土地政策研究.pdfVIP

呻司司土赘滹谨希 资源行政管理与法制建设溉鹣0端 猫 溉糍g霸 城区老工业区改造的土地政策研究 ·王庆 日／张志宏 ／许 实 (中国土地勘测规划院，北京 10035) 摘 要：城区老工业区产业层次低、土地利用粗放，用地结构不合理、基础设施落后，闲置土地盘活难、土地供需矛 盾突出．产权关系错综复杂、历史遗留问题多。对城区老工业区进行改造实质是对城市存量土地的再开发利用。现行的 土地政策法规主要是适应于新增建设用地的规范和管理，若完全照搬管理新增建设用地的政策来管理存量建设用地 再开发，实践中遇到了一些政策掣肘。为了促进老工业区的改造和存量建设用地的高效利用，必须从完善用地手续、创 新供地方式、丰富改造模式和明确收益分配等方面创新现行土地政策。 关键词：老工业区；改造；存量建设用地；再开发；土地政策 中图分类号：F301．0；F062．1 文献标识码：C 文章编号：1672-6995(2014)09-0040-04 1城区老工业区面临的土地问题 低的结构性矛盾，严重影响城市功能提升和生态环境 城区老工业区是指 “一五”、 “二五”和 “三 改善。 线”建设时期工业项 目布局集中、传统国有企业集聚 1．3闲置土地盘活难 ，土地供需矛盾突出 的城市区域。伴随着我国城市化的快速发展，城市产 我国的老工业区大多分布于东北和中西部地区， 业不断升级，老工业区发展中面临着以下土地问题。 许多老工业基地城市正处于深化改革开放、加快结构 1．1产业层次低、土地利用粗放 调整的关键时期，对建设用地需求非常大。虽然老工 老工业基地 的产业结构总体层次不高 ，生产要 业区闲置、低效用地大量存在 ，但受现行土地政策的 素利用效益低且技术创新能力不强 ，整体经济素质 制约，低效用地难以盘活 ；同时，计划指标的紧缺导 不高。随着城市结构功能的演化，老工业区本身的功 致部分搬迁企业难以落地。土地供需矛盾突出，建设 能和性质已经不适应该工业区所处地段土地价值的变 用地可供空间急需拓宽。 化…。土地价值的提升导致企业生产成本急剧上升和 1．4产权关系错综复杂，历史遗留问题多 工业效益下降，面临着产业结构调整的巨大压力。另 老工业区的基本单元是老工业城市 ，老工业区搬 外，老工业区的企业大多是计划经济时期建厂，厂区 迁改造一般以项 目为单位 ，在一个改造项 目中，经常 占地面积很大 ，改革开放后由于经营不善部分企业处 于停产半停产状态 ，甚至关闭破产 ，造成土地和厂房 会存在不同的土地用途、多元的产权主体、错综复杂 闲置 。 的利益关系，隐藏着较多的历史遗留问题。一般情况 下，在一个老工业区中既有国有划拨土地又有国有出 1．2用地结构不合理 ，基础设施落后 让土地 ，还有集体产权土地 ；既有合法用地也有违法 历史形成的老工业区大多处于城市中心地带，生 用地 ；既有手续完备的用地也有手续不全的用地，由 产、生活和公共服务区域交错 ，市政基础设施陈旧落 此形成了老工业区土地产权关系的主要特征。 后，内部用地结构不尽合理。普遍存在着工业用地 比 重偏高、商服及住宅用地比重偏低、