论不动产物权登记公信力的现状存在问题和立法完善.doc

论不动产物权登记公信力的现状存在问题及立法完善 引言 不动产登记，是指经权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实①。详言之，根据物权法第6条、9条和第14条的规定，不动产登记是登记机构根据申请人的申请，对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭依据法定的程序，记载于不动产登记簿之中并能够供不特定的第三人查询，这是物权公示原则的固有内容和价值要求。公示原则作为物权法的基本原则之一，是由物权这种权利的特性所决定的。由于物权是公开化的权利，是一种对世权、绝对权，具有强烈的排他胜，往往直接关系第三人利益，因此物权的变动必须要对外公开，使第三人知悉。对于不动产而言，其物权变动的公示方式就是不动产登记。通过登记，能够明确不动产物权归属，进而维护交易安全。 一、我国不动产登记公信力的现状 我国是否承认不动产登记公信力学者间存在着不同的看法，法律上也没有明确的规定。对于不动产登记公信力，只有从最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第89条可略窥端倪。该条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权利;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。“由于财产包括动产与不动产，故有学者认为，最高院的这一意见无疑是为了保护善意第三人，维护登记的公信力。不过仅从该司法解释条文本身来看，其作为针对实践问题的处理意见，立法者的本意我们无法准确揣摩，由此，仅凭该条文是否可认为我国已规定善意取得制度存在些许疑问。但不能否认的是，该条之规定在司法实践中己成为认定第三人善意取得不动产物权的主要依据。因此，承认登记公信力应当是大势所趋，保护交易安全的必然要求。 二、我国不动产物权公信力存在的问题 （一）不动产登记法律依据不统一 由于没有专门制定的不动产登记法，日前的不动产登记法律制度不但散乱而且内容多有矛盾，表现在：(1)法律的效力等级不一样，有法律、行政法规还有部门规章、地方性法规，在实践中就导致了“显规则”和“潜规则”井存。“显规则”指的是在既有的行政格局，相关部、委明文规定的登记规则；而“潜规则”指的是地方的主管登记部门根据当地或者其时的实际情况，出一于各样的考虑，制定的适用于白己辖区内以类似于“红头文件”形式出现的内部规定。上述两种规则为登记的规范展开提供了运行轨道，但这种不统一的局面却从源头上造成了登记的混乱。(2)多部门立法，法条之间相互抵触，加剧了不动产登记的分化。按照物权法理论，现在法律法规规定的登记制度根本不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。从更高层次上说，不动产法律法规不统一，我国不可能建立统一的不动产交易市场规则，统一市场的目标更难以实现。 （二）不动产登记机关不统一 由于传统的立法是适应计划经济的需要根据条条和块块分割的方式对不动产资源进行分配的，因此中央政府各部门和地方政府各部门均有自己的不动产登记领域，因此对不同不动产的行政审批、登记分割在不同的部门，形成“多头管理”。依据我国现行法律的规定，至少有六个部门可以办理不动产登记，分别是国土资源、房产、林业、农业、海洋、矿产部门，基本上是根据不动产的用途而由不同的部门来登记。在有的地区，登记机关的设置还出现了“分级登记”和“内外有别”的情形，在实务中，还存在着房屋权属证书和土地权属证书两套体系，这使得房地之间的关系无法统一，也造成了登记权属证书不统一，房屋权属证书和土地权属证书以及房屋登记簿和土地登记簿之间的关系不明确等一系列问题。这些都使得完整的不动产登记档案无法形成，影响了登记公示效力的发生，而且增加了当事人中请登记的成本，降低了登记的效率。 （三）不动产登记的权属证书不统一 由于不同的部门对不同的不动产进行登记，必然发出不同的权属证书。例如《中华人民共和国森林法》规定林业部门为林木权属的发证机关;《中华人民共和国土地管理法》规定由县级以上人民政府发放证;《中华人民共和国房地产管理法》规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门中请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证一书。”房地产转让既要办理土地使用权登记，又要办理房屋所有权登记，给房地产交易当事人带来诸多不便。综上，不动产登记证书的不统一发放必然给不动产交易带来不便，不利于交易的快捷。 （四）不动产登记的程序不统一 主要表现在:(l)登记中申请人不一致。《城市房屋权属登记管理办法》第11条规定:房屋权属登记除房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同