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免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 浅析房屋承租权之法律保护 一、 房屋租赁概述 房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占 有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的行为，是日常生活中不动产交易的一 种主要形式。按照房屋使用性质，房屋租赁可分为住宅用房租赁与非住宅用房租赁; 按照房屋的所有权性质，房屋租赁可分为公房租赁与私房租赁;按照房屋的租期是否 确定，房屋租赁可分为不定期租赁和定期租赁;按照当事人的国籍，房屋租赁可分为 国内租赁和涉外租赁。 二、 房屋承租权之法律保护 现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护，主要体现在 两方面：一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护;其二为房屋承租权优先于担保 物权得到法律保护。 1、房屋承租权优先于所有权得到法律保护。大家知道房屋承租权通常被认是债 权即合同之债，是基于依据有效合同所产生的债，也就是我国民法通则所称的“因 当事人约定而产生的债”。但是为保证社会经济活动中交易稳定、安全的需要，法律 实践中承租权作为一种比较特别的债权形式获得了某些物权的效力，学理上称之为 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ “债权的物权化”这一方面主要体现在“买卖不破租赁的原则”，使承租权具有了物 权的效力(对世权)即不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租 赁”是指租赁物纵有转移，租赁关系对于租物的受让人仍然有效，例如《合同法》 第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效 力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋 所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面主要体现在确立 房屋承租人的优先购买权，《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的， 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权 利”。这些规定说明了在一定条件下房屋承租权限制了房屋所有权人的所有权而优先 得到法律保护。 2、房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民 共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的， 抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《担保法》第48 条之规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续 有效”。这实际上是从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则，也即确 定了在一定条件下房屋承租权作为债权优先于抵押权作为的担保物权而得到法律保 护的效力。但我们也不要忽略关于抵押权与承租权的另一条重要法律规定，那就是 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定： “抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对 出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产 已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”这实际上也确认了 在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。 三、 房屋承租权现存法律保护存在的缺陷和改进建议 1、上述房屋承租权在与房屋有权和抵押权并存且抵押权是有效形成的情况下 (抵押合同登记之日)，房屋承租权都是在一定条件下有限的对抗房屋所有权和抵押 权而得到优先保护的，而这个核心条件就是“房屋承租权在先”问题，从字面理解 这个“先”应是指“房屋承租权形成在先”，这就涉及到如何确定房屋承租权形成的 时间和标志，这对于在实践操作中切实保护承租人的房屋承租权具有十分重要的意 义，而