价值工程在住宅小区规划设计优化中的应用.pdfVIP

戒it器}z :9‘ 、济澳、 价值工程在住宅小区规划设计优化中的应用 袁春林 (中国建筑西南设计研究院，成都610081) [摘 要] 本文拟从价值工程的角度，运用定量分析法，确定住宅小区各组成部分的功能目标成 本，并据此对住宅小区的规划设计进行优化，使住宅小区各组成部分的成本与其功能相匹配，从而达到企 业与用户利益的完美结合。 【关键词1 价值工程 ;能“目标成本;住宅小一划设”;味 用的景观和配套设施，结果，投人很大，收效却适 1 价值工程的概念 得其反。对于房地产开发企业来说，不但成本增加 价值工程是一种系统的、有组织的对某个产品 而且销售业绩不佳，严重影响投资效益。 或系统进行功能分析以及方案评价和实施，用最低 2.1.2 住宅群体功能与成本不匹配。住宅群 的寿命周期费用实现用户所要求的功能。价值工程 体功能不足，虽然成本低，.但不能有效满足用户对 研究用最低成本实现产品必要功能，从而提高产品 于居住的需要;住宅群体功能过剩，造成资源的极 价值、节约能源、改善服务、降低成本，作为一种 大浪费，特别是国家实行设计质量终身负责制后， 相当成熟的技术经济分析方法，价值工程完全可以 设计人员更是只注重结构的安全性和稳定性，设计 用于住宅小区规划设计的优化。 过于保守，导致建设成本增加，使住宅小区的房价 让普通居民无法承受，房地产开发企业无法及时回 2 住宅小区规划设计中引入价值工程的必要 收投资，最终导致房地产开发企业无法获取预期的 性 投资收益。 2.1 当前住宅小区开发规划设计中的误区 2.2 住宅小区规划设计中引入价值工程的重 2.1.1小区环境与配套设施建设成本与其功 要意义 能不匹配。这里有两种典型的情况，一种情况是， 现代住宅产业的规划设计不是一项纯技术性工 由于我国现行的土地制度是有偿有限期使用制度， 作，作为房地产开发商，要研究市场以及研究购房 房地产开发企业要取得土地，必须支付土地使用权 者的心态，正确地处理好住宅小区各部分功能和成 出让金，土地使用权出让金往往高达开发总投资的 本之间的关系。若功能与成本不匹配，可能使住宅 20%一30%。因此，房地产开发企业为了追求开发 小区的销售受到影响，造成企业资金无法收回，从 利润，总希望在有限的土地上尽可能的增加住宅建 而影响企业的正常经营。那么，怎样才能使其成本 筑面积，在小区的规划设计中打擦边球，尽量做够 与功能想匹配，以最小的成本达到最完美的功能 容积率。小区的环境只是少许杂乱无章的景观元素 呢?这是摆在每个开发商面前的一个重要问题。因 的罗列和植物的无序堆砌，配套设施也只是将就使 此，本文拟从价值工程角度，对住宅小区各部分进 用，小区住宅的可销售面积虽然增加了不少，但销 行功能定义、功能整理和功能评价，并据此确定住 售量即不尽人意。另一种情况是，房地产开发企业 宅小区各组成部分的功能目标成本，使其成本与功 意识到住宅小区的环境和配套设施建设对于房地产 能相匹配，从而达到规划设计的优化，同时，又能 开发的重要性，但没有经过充分的市场调查，不知 满足人们 日益提高的多元生活需要。 道购房者在想什么、需要什么，因此，房地产开发 3 价值工程在小区规划设计优化中的应用 企业虽然投人大量资金进行住宅小区的环境和配套 设施建设，但产生了许多形式主义的、无视住户使 本文拟通过对某典型住宅小区的功能分析，探 292 四JI}建筑 第22卷 增干{12002.10