三重需求结构下房地产市场调控分析.pdfVIP

2006年第2期 阜阳师范学院学报(社会科学版) 总第110期 No．2，2006 JournalofFuyangTeachersCollege(SocialScience) Sum No．I10 三重需求结构下房地产市场调控分析 余许友 (阜阳师范学院政法系，安徽阜阳 236041) 摘要 本文分析房地产市场 自住需求、投资需求和投机需求形成的原因和它们之间自我强化的正负反馈的过 程，阐明房地产市场调控中的当前 目标和长远 目标，提出了针对该需求结构由治标而治本的调控对策。 关键词{ 房地产I三重需求结构I正负反馈I对策 中图分类号：F12 文献标识码；A 文章编号,1004—4310(2006)02--0080--03 一 、 房地产市场金字塔型兰重需求结构 使得多数年轻人把买新房作为结婚的前提之一，(近年业主 在当前的房地产市场中，自住消费需求、投资需求、投机 年轻化的倾向已证明了这一点)这样就必然形成对房地产市 需求组成了一个由下而上的金字塔型三重需求结构。 场旺盛的无价格弹性的需求。在这种情况下，价格的上涨不 在金字塔型三重需求结构中，处于最底层的是居民为满 仅不能抑制需求，相反还会激发消费者 “迟早都得买，迟买不 足自己居住需要而产生的对房地产的消费需求，可称为自住 如早买”的心理，促使很多人提前释放本不急迫的购房需求， 消费需求。自住消费需求是居民安家乐业的必要条件它构成 进一步推动房地产市场价格的上涨。 了近年来房地产市场旺盛需求的基础。这种需求极其缺乏价 城市化因素。我国工业化的发展过程实际就是农村人 口 格弹性。它是推动房地产市场繁荣和房价上涨的源动力I处 城市化的过程。1990年以来，城镇人口每年以超过1000万的 于金字塔型需求结构中层的是投资需求，即居民为获得房地 速度增长，2004年城镇化水平己超过4O 。鉴于我国九农民 产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。投资需求反映 至少过半要转移到城市，房地产业以两位数的速度发展几十 了在市场经济条件下，市场主体根据市场信号合法的最大化 年，也摆脱不了总量不足的被动局面。[1]旧城改造因素。随着 自身利益的行为，它是当前房地产市场强大需求压力的主导 社会经济的发展和地方政府大树政绩工程、形象工程的需 力量I处于当前金字塔型需求结构顶层的是投机需求 ，它是 要，近年来人规模的旧城改造和城市拆迁在全国各地持续兴 一 种不法市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产 起。拆迁导致的居民对住房的被动消费需求大量进入市场 ， 生的虚假的需求。虽然 目前这种投机需求不是市场的主流， 造成供不应求。住房改善。1998年以来，城镇人均收入年均 但它扭曲了市场信息，对市场秩序破坏力极大。 增长8．95％，高于住宅价格年均3．82 的增长速度。随着人 自住消费需求、投资需求、投机需求是三种不同性质的 民生活水平的这种提高，人们对住房产生了新的需求，宽敞 需求，但它们同时并存于同一个市场中，三者之间相互激荡， 明亮、结构合理、个性化、现代型、良好的小区管理和人文环 相互叠加，形成了一个自我强化的可正可负的反馈过程。这 境等已成为居民对住房的时尚追求。此外，在房改过程中被 个过程的结果就是在房价上升时期，形成房地产市场过热的 单位连卖带送把产权转移给个人的住房，给一部分 。人以房 需求，推动房价走向泡沫；在房地产市场没有进一步涨价的 屋置换的方式购买新房提供了条件，缩短了他们的资金积累 预期时，又会促使房价大幅度下跌，导致资产急剧缩水 ，从而 过程，形成98年以来的购房高峰。 带来银行乃至金融业危机。 供给结构的失