再论建筑物区分所有权之成员权的性质——评《物权法》第七十条之规定.pdfVIP

第 25卷第 1期 四川文理学院学报 2015年 1月 Vo1．25 No．1 SichuanUniversityofArtsandScienceJournal Jna ．2015 再论建筑物区分所有权之成员权的性质 评 物《权法》第七十条之规定 程秀建 (越秀区人民法院，广东 广州 510600) 摘 要：德 国学者贝尔曼先生提出的建筑物区分所有权制度，早在奴隶社会就已萌芽并逐步发展。作为区 分所有权人享有的一项特殊权利一 一成员权 ，其在学界及实务界受到广泛的关注并逐步为世界各国立法所确 认。我国 《物权法》亦对此作出了规定——即区分所有权人享有共同管理权。成 员权作为一项特殊的权利，其 除具有 “物法性”的一面，还具有 “人法性”的一面，我国立法 中将其表述为共同管理权，恰恰忽略 了成 员权这一 重要法律特质，存有不足之处，在理论与实务中均值得进一步探讨。 关键词 ：成员权 ；物法性 ；人法．J}生；共 同管理权 中图分类号：D923 文献标志码 ：A 文章编号 ：1674—5248(2015)O1～O1O2—04 随着城市化进程不断推进 ，激增的城市人 口 兴起以及人类建筑技术的发展，人们开始构建相 与有限的建设用地的矛盾 日益尖锐，为满足城市 互毗邻的复合型、多层建筑以满足不断增长的物 人 口居住要求 ，房地产业 的迅猛发展势不可挡。 质需求，建筑物区分所权 的管理 问题应运而生。 为尽可能提高稀缺的土地的利用效率，城市建设 建筑物区分所有权之成员权制度的产生、发展，与 趋向纵深化发展。因此，复合型、多层建筑物逐渐 建筑物区分所有权制度的演进是紧密相伴的。 成为城市建筑发展的趋势。社会成员共居、共享 对于建筑物区分所有权 的性质 ，各 国基于不 同一建筑物的情形 自是不可避免。此种状态下， 同的法律文化传统和法治理念 ，认识各异，形成了 尽管业主之单独所有权仍 占主导地位，但其权利 截然不 同的学说 。目前 ，理论上主要存在 “一元 行使须受到一定限制，即不得违反共 同利益而为 论”、“二元论”、“三元论”和 “新一元论”四种观点， 有害于整个建筑物的适当管理和正常使用之行 并各有拥趸。我国 《物权法》第七十条规定：“业主 为 。l_1l业主对共同事务及共有财产行使管理权 的 对建筑物 内的住宅、经营性用房等专有部分享有 理论基础及权利来源为何，我 国在立法上对此如 所有权 ，对专有部分以外的共有部分享有共有和 何规制，笔者试就上述问题进行探讨 。 共同管理的权利。”可见，我 国在立法 中采纳了 “三元论”的学术观点并 以法律的形式对该学说予 一 、 建筑物区分所有权演进简述 以肯定。该学说认为建筑物区分涉及到物权上的 建筑物 区分所有权的制度理念发韧于奴隶社 权利义务和区分所有权人所组成的团体 ，二者构 会 ，随着社会生产力的发展 ，专事商品生产 、制作 成不可分离的一体，因而建筑物区分所权 由专有 的手工业逐步从农业 中分离出来，手工业劳动者 所有权 、共有所有权和成员权三要素组成 。Ⅲ3]德国 为加快商品交换、流转而聚集进一步促进城镇的 现行的 《住宅所有权法》采纳了该观点，并得到了 出现 。“造成新的力量和新的观念、造成新的交往 日本学者丸山英气教授及我国大陆学者陈华彬的 方式、新的需要和新的语言。”_2]随着现代城市的