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维普资讯 热点 U Ce 房价上涨的成因及走势判断 杨银海 闫晓霞 (1．国家统计局 北京 100000 2．北京天润咨询公司 北京 1ooooo) 当前房价的上涨 ，是由房地产市场供求两方面共 实现的，它会引起房地产开发商利用非市场、非竞争 同作用的结果。一方面，土地供应的不足导致地价的 的手段与政府勾结或合谋，从而导致土地市场的垄 上涨和开发商的捂盘惜售，导致商品房供应不足；另 断。依据经济学理论，这些通过垄断手段获取土地的 一 方面 ，社会财富的增加和群体理性偏移 引发了购 开发商必然要根据垄断的程度获得高额的垄断利润， 房欲望、能力和投机行为的提升，导致商品房需求过 而获得垄断利润的重要而常用的手段就是捂盘暗售。 旺 。 (二 )社会购买力的增强导致购房欲望和能力的 一 ， 房价上涨的成因 双提升 (一 )土地供应不足导致地价上涨和开发商 的捂 近几年 ，我们可以切身地感受到整个社会拥有或 盘惜售 者能够动用的财富在迅速增加。一是国民经济的高速 商品房的经济成本主要包括建造成本、地价和开 增长。每年GDP以10％以上的快速增长 ，必然导致社 发商的利润三部分。其 中，房屋的建造成本是相对比 会财富的增加 。二是股市和楼市的空前繁荣。股市和 较固定的，每平方米一般在1000—2500元之间，不可 楼市的繁荣 ，一方面引起了 “财富效应”的出现，增 能有太大的变化。因此 ，导致房价上涨的主要原因在 加了居民改善居住条件的愿望和能力，另一方面也增 于地价的上涨和开发商利润的增加。一位业界人士这 加了股票和房产的流动性，使居民可以轻易地把这些 样说： “如果说房屋的总售价为lO000元，那么政府 资产变现，成为现实的购买力。三是信贷机制的成熟 的地价为4000元 ，开发商的利润为4000元 ，建筑成本 与完善。信贷机制的不断完善，使居民能够容易地获 仅2000元。导致地价上涨和开发商利润增加的根本原 得银行的信贷，增加了居民可支配财富的数量。四是 因在于严格控制土地供应的土地政策。一方面，随着 国际热钱的大量流人。由于预期到人民币将会进一步 中国经济的快速发展和人民生活水平的提高 ，人们对 的升值，国际热钱大量流人国内。 土地和住房的需求势必增加，这需要土地的供应也随 (三 )群体理性偏移导致 “买涨不买跌”的心理 之增加。但控制土地供应的土地政策与此背道而驰， 和投机行为的频发。由于土地供应的有限性，导致房 这必然导致土地的供不应求，引发地价上涨。另一方 地产成为一种特殊的市场 ，有 自己的运行规律和特 面，限制土地供应的土地政策往往是通过行政手段来 点，容易引发群体心理学上所说的集体理性偏移 ， 作者萄 ■杨银海，经济学博士，国家统计局统计科学研究所统计监测室，主要从事宏观经济热点和统计理论研究；闫晓霞，经济学 学士，北京天润咨询公司。 粤港澳市场与价格 2008年第4期 O 维普资讯 G D 关注 Mar 即作为各个南理性人组成的群体是非理性：虽然每个 (二 )泡沫在短时期内不会消失 购房者都认为 自己是理性的，但是整个群体是冲动 理论 ，泡沫消失的途径有两种。一种是泡沫的 的、易变的和不安的，完全为感性和情绪所控制。比 漏“气”，即在