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我国房地产信托风险控制问题的研究 章懿丹 (东北大学秦皇岛分校) 【摘要 】由于受到宏观经济的调控，灵活多变的房地产信托吸引了 三、房地产信托风险控制与处理方式 大量的民间资本，然而兑付风险事件却频频发生。本文通过研究房 为了有效降低房地产信托风险，在前期应当注意前期风险识 地产信托的风险控制以及处理方式，从而对我国房地产信托发展 别，谨慎、有效的尽职调查，可以借助会计师事务所、律师事务所、 趋势进行预测。 评估机构等专业中介机构行评估审查。尽职调查过程中可以详细 【关键词】房地产信托，风险控制，发展趋势 的分析融资方担保方的历史征信记录，有效的减少融资方欺诈导 — — — — 致的风险损失。中期风险控制中，首先项 目风险需要经验丰富或者 一 、 信托的发展及房地产行业特征 知识渊博的专家委员来进行把控，业务决策发展委员会和风险控 信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受 制委员会出具意见是重要的风险控制环节，在有条件的情况下，委 托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或 员构成也可以进行多样化以完善制约机制，更好地把控风险。其次 者特定 目的，进行管理或者处分的行为。信托业务主要的当事人有 可采用抵押担保的方法，一般采用项 目本身或加上其他项 目的土 委托人 (提供资金或者其他财产的一方)、受托人 (受托管理财产、 使用权和土地之上的在建工程地进行抵押担保。另外也可以采用 提供金融服务的一方)和受益人 (信托所指向的获得收益的一方)。股权控制的方式。股权控制一般是指信托公司对 目标企业的持股 房地产行业是一个综合性产业，从土地的获取和开发、地上工程建 比例超过 50％，从而能够参与 目标公司的经营管理、重大决策等事 设、房屋建设装修管理，到土地使用权的划拨、流转，再到建筑房屋 项。股权控制与上一条风险控制措施股权质押有区别又有联系，股 的买卖、租赁等，最后形成的房地产开发、建设、装修、信贷市场，这 权质押的多少可以双方协商，而股权控制要求必须超过 50％，当股 些都可 以归为房地产行业范围，因此房地产行业的特点之一是行 权质押超过 50％时便形成股权控制。也可以采用担保的方式，一般 业涉及面广，之二是项 目周期长，其三是项 目资金需求大，周期性 采用实际控制人保证担保或者关联方担保。实际控制人可以是 自 明显， 自1999年到 2013年 ，中国房地产开发投资完成额从 然人，也可以是法人，也可引入担保公司进行担保。在房地产信托 4010．17亿元增长到77412．16亿元，按月计算的平均累计同比增 风险控制中，结构化设计也是较为有效的方法。信托公司根据投资 长率达到 23．01％。 者风险偏好、风险承受能力和意愿的不同设置不同层级的受益权， 二、房地产信托风险分析 通过这种分层设计来使不同投资者在承受不同风险的情况下根据 房地产信托业务是指信托公司发行集合或单一资金信托计划 风险收益匹配的原则获取相应的收益，当信托项 目出现损失时，那 筹资，通过运用贷款、股权投资、权益投资等方式将信托资金投资 么劣后级的资金先填补亏损，不足再由优先级进行补充，当信托项 于房地产开发企业，以获得股权分红、股权溢价，或 向房地产开发 目正常结束或者出现超预期收益时，优先级受益人先获取较低的 企业收取本金和利息的业务行为。房地产信托业务是信托公司的 收益，比如5％，剩下的收益全部归劣后级投资者所有，这样，劣后级 主要业务种类之一，也是信托公司主要的利润来源之一。房地产信 的收益率可能很高，比如 15％。在后期则主要注意资金的监管、工程 托的前期风险之一是逆向选择的风险，在房地产融资市场上，当融 监管以及决策的控制。最后如果仍然出现不可避免的风险，可以采 资成本上升到一定程度时，那些对资金需求更加迫切的房地产开 取提前结束、强制销售、延期兑付、借新还旧或对倒接盘、担保方偿 发企业，往往是那些风险较高的企业，而它们为了获得融资，可能 付等方式来降低损失。 会采用财务数据造假、做出虚假承诺等方式来取得信托公司的信 四、房地产信托发展趋势预测