关于物业税开征的方案设计与模拟测算.pdfVIP

维普资讯 第4期 (总第 138期) 财 经 论 丛 No．4 (Gener~，No．138) 20o8年 7月 CoHec~dEssaysonFnianceandEconon~es Jllly．2oo8 关于物业税开征的方案设计与模拟测算 姜吉坤 ，张贵华 ，黄樟友 (1．青岛理工大学管理学院，山东 青岛 266520；2．浙江梵石房产开发有限公司，浙江 宁波 315300) 摘 要：从物业税的概念入手，借鉴发达 国家和地 区在征收物业税方面的成功经验， 并结合我 国的现实国情，设计 出物业税税收方案 ，然后对四个典型物业进行 了模拟测算， 通过测算发现该方案具有良好的市场调节功能，能够抑制过分房产投资或投机，对普通物 业主影响却比较 小，以期对物业税政策制定和实施起到一定的借鉴意义。 关键词：物业税 ；方案设计 ；模拟测算 中图分类号 ：f、812．42 文献标识码 ：A 文章编号 ：1004—4892(2008)04—0041—07 一 、 引 言 “物业税”，又称财产税或地产税 ，是对土地、房屋等不动产的承租人或所有者 ，根据不动产市 值或租金按年征收的税款。物业税是世界上大多数国家普遍开征的税种 ，是 国家税收体系的重要组 成部分。但由于各 国国情不同，物业税 的征收情况也不尽相同，下面从课税对象，税率 ，计税依据 等方面进行比较 。 (1)课税对象。世界上大部分发达国家都对土地和建筑物一起征税 ，如美国。个别国家只对土 地征税 ，如澳大利亚。还有些 国家只对建筑物征税 ，如坦桑尼亚。 (2)税率。开征物业税的国家和地区，税率一般为比例税率。如下表 1。 表 1 不同国家和地区物业税税率的比较 国家和地 区 物业税税率 美 国 各州税率不一致 ，实际税率在 1．2％一3％之问 日本 根据房地产位置确定，在 1．4％一2．5％问 加拿大 住宅在 1．1％一1．73％问，商住两用在 1．45％一3．3％之间 香港 对业主子物业收入征收物业税 ，税率为 16％；若当年业主未从物业获得租金收入，则不需缴纳物业税 澳 门 对业主子物业 收入 征收物 业税 ，税率为 16％；若 当年业主 未从物业获得租金收入，则按 10％缴纳物业税 新加坡 住宅征收 4％；出租房屋征收 12％ 资料来源 ：根据 申银万国的 “世界各国物业税税率”研究报告整理所得。 (3)计税依据。从 目前国际上已经开征物业税的国家和地区情况来看 ，物业税的计税依据分为 两类 ：一类是对物业本身的价值课税 ，如美国；一类是对物业取得的实际收益课税，如香港，澳门。 比较国际物业税开征情况 ，不难发现一个共同点，即物业税是地方税的一种 ，由当地政府直接 收稿 日期 ：2008—04—22 作者简介 ：姜 吉坤 (1980．)，男 ，山东胶南人 ，青 岛理工大学管理学 院助教，硕士；张贵华 (1980一)，女，山东曹县人 ，青岛理工大学管理学院 助教，硕士 ；黄樟 友 (1979一)，男 ，浙江金华人 ，浙江梵石房地 产开发有 限公 司工程师，硕 士。 · 41 · 维普资讯 财经论丛 2008年第 4期 予以课税或由中央税务局征收，然后划归地方 。从税种和地位来看，物业税是各国地方主体税种和 财政收入的主要来源。从税负水平来看，各国基本坚持 “宽税基 ，少税种，低税率”的原则。从征 收环节来看 ，大多数国家主要集 中在房地产保有环节征税 ，而在房地产经营环节征税相对较少。从 税收实践来看，普遍采用税收优惠政策。从法律层次来看，税收立法 比较健全。从配套措施来看， 充分利用中介机构和计算机技术，建立了比较完备的评估机构 。