房价上升MBA课件.pptVIP

2011秋MBA第一组 房价为什么会上涨 3 影响需求的因素 3.1 住房改革 1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，主要内容如下：一是调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。二是对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，对最低收入家庭，由政府或单位提供廉租住房，以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。三是发放住房补贴。但是，住房货币化之后，经适房、廉租房等保障性住房制度却没有跟上，进入市场购房成了唯一的选择。住房改革是房地产需求最首要的因素，可以说没有住房改革，就没有今天的房地产市场。 3.2 消费者的规模 消费者的数量是影响房地产市场需求的最重因素，而且是属于刚性需求。据统计，广州市第六次全国人口普查（2010年11月1日）时的常住人口为1270.08万人，同第五次全国人口普查相比，十年共增加275.78万人，增长27.74%，年平均增长率为2.48%。随城市人口的不断增加，住房的需求也随之增加，并且，这一部分都是属于刚性的需求。 3.3 替代品少 一般来说，在相互替代的商品之间某一种商品价格提高，消费者就会把其需求转向可以替代的商品上，但是，当房价疯涨的时候，老百姓才发现经适房和廉租房并没有跟房地产的发展，商品房的替代实在太少。 3.4 货币供应量 央行网站的数据显示，中国的广义货币供应量（M2）2000年为13.24万亿，2002年为18.32万亿，平均每年增量不足两万亿。但从2003年后，增速明显加快，2003年M2为21.92万亿，2009年冲上了61.02万亿，2010年则达到了72.58 万亿元。根据费雪方程MV=PT（其中P代表物价水平，T代表商品和劳务的交易量，V代表货币流通速度，M代表货币量，由于V和T在长期中都不受M变动的影响），只要货币量发生变化，马上就会反映到物价上来。广义货币供应量每年增加数以万亿计算，而且增加数量一年比一年大，十年间共增加59.36万亿元人民币，增幅超过4倍，导致人们的通胀预期节节攀升，但是能抵抗通胀的东西很少，多数人只能通过买房子来抗通胀，从而增加商品房的需求。 4 影响供给的因素 4.1 商品房的供应量不能满足要求。我们认为最主要的原因是土地政策未改革，政府控制切断了价格和供应量的联系，价格上涨，供应量无法随之放大，使得价格上涨的幅度更大。 4.2 保障性住房的供应量太少。 5 调控政策失效的原因 5.1 房价与地方政府的利益有着千丝万缕的关系，降低房价就是要动地方政府的奶酪。 4.2 调控政策只抑制了需求，但依然没有解决供给的问题。 4.3 在物价普遍上涨的背景下，期望房价下降缺乏现实基础。 5 房地产市场未来的发展趋势 1、消费者的规模庞大，造成商品房的刚性需求将长期存在。 2、商品房的供应量受土地供应的制约，不会大幅度增加。 3、近期的经适房、廉租房制度不够完善，操作上存着诸多问题，供应量的只能缓慢增长。 4、政府的调控政策，但调控的目的是稳定发展，并不是降低房价。 所以，我们认为，商品房未来的运行趋势是稳中有升，但前提条件有两个：一是人民币的购买力比较稳定。二是政府不会出太狠的调控政策，如房地产物业保有税等。 2000－2010年货币供应量 * * 1 概述 2 2000至2010年房价的运行情况 3 影响需求的因素 4 影响供给的因素 5 未来的发展趋势 1 概述 房价为什么会上涨？上涨的原因是什么？目前众说纷纭，莫衷一是。经过小组的讨论，我们认为，房价上涨的根本原因在于供求关系的失衡，也试着从供求关系的两端出发，分析影响需求和供给的因素，推测未来几年房价的运行趋势。 2 2000至2010年房价的运行情况 2000至2010年期间，房价的上涨基本可以分为三个 阶段。对比其它城市的房价的走势图，我们发现，2003年广州市的房价是下跌，通过查阅资料，2003年广州发生了非典事件。 第一阶段： 2000至2003年，房价温和上涨 第二阶段：2004至2008年，房价快速上涨 第三阶段：2009至2010年（房价属于疯涨） 2000-2010广州市房价走趋图 2000-2010年货币供应量 2000—2010广州市一二手房地产市场销售面积 部分调控政策及大中城市次月房价的变化 返回 返回 返回 返回 * * * *