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房地产的求生时代 　　2014年9月30日，央行正式发布房贷松绑通知。此前严格的首套房“认房认贷”和二套房普遍实行基准利率等调控政策彻底终结。 　　房贷新规规定，只要第一套住房的贷款已经结清，购买第二套住房即可享受首套房贷款政策。具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。央行同时调低贷款购买首套普通自住房的贷款利率，贷款下限确定为贷款基准利率的0.7倍。 　　早在通知下发前半年内，各地方政府已陆续放松执行5年的房市限购政策――即购房者必须为本市户籍人口及当地社保缴纳达到一定年限的人群。至央行房贷新政公布之时，已有41个城市明确取消限购。 　　目前仍执行限购的仅有北上广深四大一线城市和唯一一个二线城市三亚。但这些被认为是限购政策堡垒的一线城市也开始出现松动迹象。 　　分析人士评价央行此次放松货币房贷政策是2008年以来最具力度的救市政策，其政策是朝正确的解决思路走出了第一步。 　　“两限”松绑作用有限 　　10月10日上午，央行通知发出10天过后，中国银行在官网挂出通知，成为第二家落实央行政策的银行。此前一天，建行已正式发文表态将贯彻落实央行的政策要求，并在文中列举了关于首套房认定的新规细则。 　　两家银行通知中，均按此前央行的相关政策来表述――对无个人住房贷款记录或已结清购房贷款名下无住房的家庭，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，申请贷款购买住房将执行首套房贷款政策。中行通知还称，授权各分行在已取消或未实施“限购”措施的城市，可根据当地城镇化发展规划和地方政府相关政策，对符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。而此前，房贷政策严格规定对于已经有过两次贷款记录的购房者停止发放贷款。 　　从建行在其官方网站公布的细则来看，最值得关注的是“支持居民家庭合理的住房贷款需求”，明确“对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等区别确定”。 　　继限购政策陆续取消后，银行的限贷松绑正式宣告了房地产市场曾经最严厉的行政化手段日渐淡去，房市调控政策回归市场化调控时代。而“限购”“限贷”相继淡出市场，也验证了中国的房地产持续低迷到了危及整个经济大局的程度。 　　就在央行宣布松绑限贷政策之时，中国房地产指数研究院发布了9月份的百城价格指数。指数显示，全国百城房价连续5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。房地产下行趋势并未因“金九银十”的到来得到缓解。据上述统计，2014年9月，100个城市中，住宅价格环降幅居前十位的城市依次是：郑州、太原、宜昌、湘潭、保定、邯郸、汕头、北海、绵阳、鞍山，涨幅在0.83%-2.07%之间；环比价格下跌的城市数量较上月增加5个，其中跌幅在1%以上的有42个，较上月增加11个。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨1.12%，涨幅较上月缩小2.03个百分点，为连续第9个月缩小。 　　根据百城价格指数对北京、上海等大城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年9月十大城市住宅均价为18990元/平方米，环比下跌1.23%，为连续第5个月下跌，跌幅较上月扩大0.7个百分点。杭州环比下跌2.19%，跌幅居十大城市首位；重庆（主城区）、天津、武汉、北京、广州、上海跌幅也介于1%-2%之间；成都、南京跌幅在1%以内。 　　目前，放开限购和限贷政策虽然在一定程度上释放了部分房地产需求，但松绑效果有待观察。北京多地中介机构业务员反映“十一”以来的带看量较9月至少翻倍，但均未买入。对于“房贷新政”利好尤其明显的二手房市场来说，短期观望的特征表现更加显著。 　　一些业内人士乐观估计，随着政策的执行，楼市成交量有望止跌企稳。中原地产首席分析师张大伟认为，本次限贷松绑，预计可增加30%的可购房人群。高华证券根据9月底的数据进行分析发现，9月最后一周34个城市有24个房地产交易量上升，二线城市的表现领先于其他城市，其中长三角区域城市的表现尤为亮眼。 　　但一线城市的房地产市场前景还不明朗。从“金九银十”的战况来看，北京、上海黄金周成交惨淡，房价下行预期并未改变。记者10月中旬走访北京昌平某楼盘发现开发商仍在延长“十一”打折促销活动，销售价格下跌明显，并在原有折扣上直接送地下停车位以消化库存。 　　据CRIC监测，在已经取消限购的41个城市中，仅有11个城市调整限购政策之后在成交数据上有所反应，房地产企业目前面对的高库存、高负债双重压力很难在短时间内缓解。 　　展望四季度，去库存冲业绩仍将是企业主要任务。 　　地产软着陆面临挑战 　　央行的房贷新政旨在刺激房地产市场，这也凸显了当前经济低迷的现实。目前的工业增加值、固定资产投资等宏观经济增长指标仅好于2008年金融危机时期。但制造业增速显著