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论我国实行倒按揭养老方式的可行性 栾媛媛 摘 要：倒按揭的养老在发达国家现已普及，我国虽进入老龄化社会，由于传统思想观念束缚，房地产市场发展趋势不明朗，金融技 术不迭标，七十年土地使用权至倒按揭的交易双方都有风险，从而在我国未获普及。为有力保障老年人的晚年生活及社会稳定，从建立全 面倒按揭专门机构，倒按揭法律保障措施，改变我国土地使用权70年的权限开始逐步完善，为我国逐步建立倒按揭养老模式奠定基础。 关键词：倒按揭养老方式；土地使用权；可行性 一 、 倒按揭养老方式在我国的发展现状及障碍 (四)有利于社会稳定 (一)倒按揭在我 国发展现状 预计到撕0年我国老^超过总人口的23％，养老金的缺口也将超出当 倒按揭俗称以房养老。指一定年龄的老年人将其所拥有的房产抵押 年财政支出的2o％。我国养老金的统筹账户将给财政造成巨大的负担，若倒 给金融部门，获取养老金的同时还可以住在原住房中，直到去世 ，其房 按揭让老人晚年生活宽裕，儿女负担得到缓解，亦利于社会的稳定。 产收归金融部门处置。 三、美国倒按揭养老方式及其对我国的借鉴 我国倒按揭正处于起步阶段。2006年 曾建议对此成立课题组进行调 美国主要有三种倒按揭模式：房屋价值转换抵押贷款 (简称 研。2007年上海公积金管理中心曾推出 “以房养老”模式即住房 自助 HECM)、房屋保管者 (H K)和财务 自由计划 (F F)。例如 HECM 养老。老人与上海公积金管理中心签订房屋买卖合同，仍可住在原房安 在推出的第一个十年里：贷款不到四万份。1998美国国会赋予其长久性 度晚年。出售的房价除居住租金、保证金及相关交易费需扣除，剩余部 地位且系唯一由美国住房管理局提供倒按揭保险。而后在 2005年一年 分由老人收益。但无市场回应 ，便停止了。2011年在社会养老服务体系 中近4万5千笔交易。2008年金融危机爆发，交易量达到了历史最高纪 建设推进会上曾试推 “以房养老”并强调要积极引导企业开发老年食 录后2009年4月交易量不到5千笔；2012年 5月也不足450o笔。从金 品、老年住宅、以房养老等服务市场。2013年9月 13日， “开展老年人 融危机发生过程中房价和倒按揭交易量可得出，签约量随着房价的变化 住房反向抵押养老保险试点”在 《关于加快发展养老服务业的若干意 而有一定滞后的同向变化，“倒按揭市场能否良性发展离不开房地产市 见》，中被国务院明确提出。2014年7月 1日至2016年6月30 日，保 场的稳健运行。”_I所以美国倒按揭市场因不稳定，成效也并不算好。若 监会决定在北京、广州、上海、武汉开展反向抵押养老保险试点。 中国借鉴美国的模式值得注意两点：一，政府应该严格控制金融机构的 (二)倒按揭养老方式在我国的发展障碍 运作，避免损害老人利益，变成二次压榨；二，倒按揭养老的目的应该 1、与我国传统观念相悖 是在金融机构不受损失的前提下，以老人的养老资金的补充为重要前 人们意识里还有 “茅屋三件、一亩薄田”的思想。多数老人最大财 提。所以我国最值得借鉴的是：2008年美国国会制定的经济复苏办法中 产是房子，除了空巢老人外，不愿轻易抵押。而子女方面，父母若以房 对老人购买新房时，申请住房反向抵押贷款做出的新规定 ：申请者只要 养老，自己也将会受外界的舆论以及 自己内心的谴责。 能够支付贷款和房价之间的差价和手续费就可以申请贷款。 即老人可 2、房地产市场的不稳定性 将市区旧房卖出，出售额可自己与儿子各一半，将 自己的那一半用于养 如今房地产市场走势众说纷纭。老人更不愿轻易将房产抵押换取养 老及在郊区购新房，在购买新房和用新房申请倒按揭需要产生两笔手续 老金。若房价上涨，便错过投资增值的机会；下降，倒按揭的成本就相 费，手续费高昂，严重影响老人的积极性。 对过高，导致老人还没走房子先走的局面。