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凤凰城房地产营销策划文案
五、凤凰城品牌内涵次序及品牌表现几种角度:
一)品牌第一内涵:难以想象的高档不动产投资机会
1、 大卖场的形成能凤凰城带来更美好的居住环境,对比建业、英协的环境价值与投资价值。
2、 郑汴路商圈。成熟的郑汴路商圈里已经有4000多家商户,从业人员达2万多人,能为凤凰城带来无尽的价值。
3、 郑东新区。投资2000亿,建设周期20年,能为凤凰城及其周边地区带来难以想像的不动产投资机会。
二)品牌第二内涵:物业的具体形态(投资载体),能从不同角度买足置业者的首要用途
A、 白领、商圈内商户的管理层置业(注重第一居住,第二投资)
B、 小老板置业(过渡性居住,兼投资)
C、 投资者置业(纯投资,用于出租和出售,)
D、 租房者置业(类似青年居易)
E、 其它区域消费者
品牌所有的表现形式里都要包含以下内容(出现的阶段和份量可以有所不同):郑汴路东段已经成为郑东新区长达20年的财富中转站。大卖场将使这里的居住环境将和路北的高尚物业环境合为一体,但这里的投资价值远远高于其它物业。
六、价格策略:
一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上,以稳步销售为主(主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源)。
二期小户型采取中开高走的价格策略,起步均价定在1780元左右,迅速提价,如果品牌一旦形成,可将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。
二期商铺宜在新品牌形成时开始销售,价格亦采取中开高走的价格策略。
七、销售策略设定
A、 产品核心功能:
a、 商务公寓,部分商铺投资;
b、 产品形式特点:以套为主,户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有,小户型主力是19平米和40平米的一室一卫。
c、 交房标准:毛坯房
B、 入市姿态:东南板块商务公寓领导者。
C、 入市时机:二期小户型期房销售,二期商铺宜在品牌形成时开始销售,或在大卖场全面开业时销售。一期余房即时销售。
D、 销售方式:多种付款方式组合销售与升值销售相结合。
八、项目推广策略设定
A、 项目推广主题概念:有巨大投资回报价值的高档商务公寓
B、 项目推广目标:形成明确的区域商务住宅领导者品牌。
C、 项目推广模式:以报纸广告为主,电视、广播、DM直邮为辅。
九、推广各阶段任务具体设定:
A、 进入期:从2003年5月底至6月30日。本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵,让郑东新区、郑汴路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵,为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。
B、 成长期:从7月1日至8月31日,本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵,明确各种物业形态的具体投资价值,本阶段多以具体的对比数据为主,适量加入促销活动。实现销售突破。
C、 成熟期:从9月1日至11月30日,本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售,以多种促销活动及老业主现身说服、老业主带新业主为主,广告内容以单纯的产品信息为主,本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段二期商铺全面介入市场。纯商铺推广开始。商铺的投资价值以具体的对比数据体现。并在房展会期间开展公关活动。
D、 衰退期封盘期,12月1日至2004年2月。本阶段以间断的小版面提示性广告为主,实现收盘销售。同时为三期小高层做预热工作。
十、项目推广首期计划(进入期)
A、 媒体组成:报纸,派发单页,直邮单页,广播。
B、 广告主题:郑州出现了拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓
C、 报纸广告标题备选内容:
1)、出售:“深圳罗湖、蛇口”(1982)。
极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值,凤凰城有相当于1982年时的罗湖、蛇口不动产投资机会。(芝麻开门)
2)、出售:“上海、浦东”(1992)。
极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值,凤凰城有相当于1992年时的上海浦东不动产投资机会。
3)、出售“三峡、宜昌”(1995)
极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值,凤凰城有相当于1995年时的三峡不动产投资机会。
4)、出售“加利佛尼亚、金矿营地”(1862)
极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值,凤凰城有相当于1862年时的美国淘金般的不动产投资机会。购买凤凰城的业主就如同是在金矿旁边卖铁锹的人。(你可还有这颗勇敢的心!)
5)、出售“火车站商务公寓”(2003)
极言业已成熟的郑汴路商圈的对于凤凰城的商务价值,当于火车站对于其周边物业的价值。
6)、以北环路楼盘的价格,买下“火车站公寓”
极言业已成熟的郑汴路商圈的对于凤凰城的商务价值,当于火车站对于其周边物业的价值。
7)以1850元/平米买下2900元房产
极言大卖场及其147亩休闲广场将彻底改变郑汴路南、路北的环境差别。凤凰城的价格远低于其物业的
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