房地产市场调控政策调查 2.docVIP

2000～2009十年间中国房地产市场调控政策调查 前 言：中国房地产市场快速发展的过程中存在的突出问题包括：部分城市房价上涨过快、涨幅过大、住房保障制度建设明显滞后以及房地产市场频繁大幅波动。宏观调控，政策引导，这在有中国特色的各项市场化改革领域里几乎都是司空见惯的且意义重大。可是对于房地产市场的调控作用影响到底怎样，作为买房难受害者的我们有必要进行这一次调查。 关键词：房地产、市场、调控、政策 一、政策调控背景 中国的房地产业从98年开始脱离福利分房的旧政策，开始以全新姿态进军市场。与之相应的，各项调控政策在随后的十年里接连出台，目的当然是要为这个市场化不久的行业把好脉掌好舵，指明正确的发展方向。但是反观十年来的房地产发展与改革，把十年来政府公开发布过的各项政策一一细数，我们不难从中发现，十年的房改历程经历了一条漫长而坎坷的弯路，利润的吸引使得市场化逐渐背离了国计民生的正常轨道，高房价下整个房地产市场都处在一种高烧癫狂的状态，表面繁华的背后，潜藏了太多的不和谐音符。 进入市场最初的几年，政府在宏观调控上放的相对较宽，99年到03年四年多的时间里政策大体维持在同一个宽泛的框架内，基本由市场自主调节。但是这四年里房地产业对于国家财政的巨大贡献使得房地产的定位由一个新入门的一年级学生很快转变为实验班重点培养的尖子生，摇身一变成了经济支柱产业。最早的房地产开发商从商品房经营中尝到了很大的甜头，利润滚滚而来。而最初确定的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利润的巨大诱惑下逐步被抛在一边。 但是市场化带来的繁荣背后会存在太多市场自身难以消化的问题，这的确需要政府出面，以政策的形式来进行规范引导，以达到将陷身市场大潮中的各项积极因素继续发扬光大，而消极的甚至是邪恶的不利于国计民生的都要及时进行规范阻止，促进整个市场的大繁荣大健康。 二、房地产市场走势 我们首先还是来回顾一下近10年来房地产市场的走势。通过表1和图1我们可以发现，虽然经受了宏观经济环境变动和国家调控政策的影响，但近10年来中国的房地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势，处在一个长期的上升通道中。与此同时如果我们细细研究一下，它还是呈现出了几个阶段性的特征，这对于我们进一步判断后市的趋向具有非常重要的意义。总的来说，近10年的楼市发展经历了六个阶段。 表1.十年间部分城市房地产市场价格变动表 住宅销售价格 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 北京 4557 4716 4467 4456 4747 6162 7375 10661 11648 13224 上海 3326 3658 4007 4989 5761 6698 7039 8253 8115 12364 天津 2274 2308 2414 2393 2950 3987 4649 5576 5598 6605 重庆 1077 1133 1277 1324 1573 1901 2081 2588 2640 3266 深圳 5275 5507 5267 5793 6385 6996 8848 13370 12823 14389 广州 3978 4047 3995 3999 4356 5041 6152 8439 8781 8988 杭州 2733 2624 3197 3657 3884 5454 5967 7432 8212 10561 南京 2598 2577 2780 2888 3098 3850 4270 5011 4808 6893 武汉 1636 1745 1916 2023 2463 2986 3535 4516 4681 5199 成都 1608 1648 1775 1908 2224 2870 3499 4198 4778 4875 全国 1952 2068 2130 2212 2549 2796 3132 3665 3655 4474 图1.十年间部分城市房地产市场价格变动图 第一个阶段是从1998年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点，在此期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢；第二个阶段是从2003年至2005年，这是房地产市场的上涨期，经济发展刺激了住房消费，加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值，推动了房价的快速上涨；第三个阶段是从2005到2006年，在这期间国家出台了一系列抑制楼市的政策，房地产市场也进入了一个相持的阶段，楼市的涨幅明显收敛。 第四个阶段是从2006年到2007年，各行业的资金蜂涌而入到房地产行业，房价屡创新高，地王频现。2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国