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房地产证券化的可行性分析 房地产业作为一项重要的国民经济产业，在资本市场发展之后，与之相结合形成新的资产运行机制即房地产证券化。纵观发达国家和地区，房地产证券化在促进房地产市场发展方面起着积极的推动作用。 　　一、房地产证券化的理论 　　（一）房地产证券化的概念 　　房地产证券化是通过发行基金权益单位，将小投资者的资金汇集后购买房地产，或将房地产按价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，实行房地产所有权和使用权分离。租金收入扣除开支后分配给投资者。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。 　　从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合并形成其不同于其他证券的特点。 　　首先，权益归属可以成为房地产和有价证券的结合点。围绕房地产的经济活动是基于房地产的各项权益为基础进行的，而有价证券的核心内容恰恰是经济权益的书面证明，以证券为载体来实现房地产有关经济权益的转移是完全现实的。 　　其次，房地产整体性权益和有价证券票面价值的可分割性也使两者能够互通。房地产权益可以根据需要分割组合，而权益是可以以货币形式量化的。 　　在有价证券上定义的权益可以是具体的一项内容或几项内容的组合，而不必是财产权利的全部，同时其票面金融是可以根据需要任意分割的。 　　第三，房地产内在价值（主要是使用价值）具有实在性和相对稳定性，它又是人们赖以生存和社会发展的必需资源之一，作为投资品和消费品的结合体，在社会总资产中占有相当比重。房地产的这些特性，使得有价证券作为虚拟资本有转为实在的基础。 　　（二）实行房地产证券化的积极效应 　　房地产证券化作为一种新的经济运行机制。其发展是出于房地产市场有效运行的需要，它可以为当前几个重要问题提出解决的思路。 　　首先，房地产业的运行、房地产商品的生产流通需要大量的资金注入，房地产证券化的实现有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。资金注入以证券化的方式实现，各投资主体就能直接到市场上寻求资金来源，减少相互依赖性，降低串联系统风险。当前，单一的以银行信贷为原动力的房地产市场在支持房地产消费这一举措可以有效缓解银行资金紧张状况，增加银行信贷资金流动性。 　　其次，房地产证券化的实现有助于房地产投资与消费两方面的实现。使房地产业切实成为新的经济增长点和新的消费热点。例如推行住宅抵押贷款证券化，可以依托有价证券作为房地产产权的转移载体，大大降低资金进入的门槛，给小投资者创造公平参与房地产投资的机会，吸引更多的资金进入这一投资或消费领域。  　　最后，房地产证券化的实现有助于构建良好的房地产产权运行机制。当前，房地产市场积聚了大量的社会资金，流动性差，容易带来较大的风险。 　　实行房地产证券化，可利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，大大增强资产的流动性，从而增加抗风险的能力。而且，证券使得资产的持有者分散，如果允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展无疑是有利的。 　　二、发达国家的房地产证券化发展 　　房地产证券化作为一种筹资的创新手段，产生于本世纪50年代的美国。 60年代后期，日本、美国等发达国家的房地产证券化模式已逐步成熟。如日本的不动产证券化模式、美国的不劝产投资信托（REIT）、房地产有限合伙（RELP）以及证券化。下面主要介绍一下美国的住房抵押贷款证券化模式。 1968年将联邦国家抵押贷款协会改为联邦住宅借贷抵押公司，同时建立政府国民抵押贷款协会。在建立以上两个机构的基础上，创造性的推行了住房抵押贷款证券化。其主要运作方式是，由以上两个机构承保所有金融机构购房抵押贷款的债权。然后通过合法的手续和途径发行股票、债券和国债，将贷款的债权变现，并将变现后的资金通过购买债权等方式还给贷款的金融机构，使有关金融机构加快资金流动，持续不断地给新的购房者发放新的贷款。  　　三、我国房地产证券化实践的可行性 　　1994年之后我国的房地产市场一直处于调整期，并遗留下大量的问题，这些问题集中体现在三大矛盾之中：一是商品房严重积压占用宝贵资金与城镇居民对住房巨大需求之间的矛盾；二是房价过高与居民购买力偏弱之间的矛盾；三是高房价与低房租之间的矛盾。根据这些现状，对我国房地产证券化实践可行性进行分析： 1、宏观经济需要房地产有效投资和有效需求进行拉动。当前国民经济发展需要房地产作为新的积极增长点，房地产证券化发展有利于促进房地产市场和房地产业的发展。但是开展房地产证券化仍要从我国当前的实际出发，鉴于认识上的偏差、运作经验的不足，可以在上海、深圳、北京等城市进行尝试。 2、金融