预告登记如何失效.pdfVIP

维普资讯 鲤 预告登记爻口何失交艾 董健 上海市房地产登记处 物《权法》出台后，各地登记机构积极落实其中有 登记的效力无非是公示、公信，也就是登记 的推定力 关不动产登记的规定，但在操作 中，也产生了很多困 和公信力。所谓登记 的推定力，是指当登记簿上记载 惑。比较集中的是针对 物《权法、))第 2O条第 2款关于 某人有一项权利时，就应当推定此人享有这项权利， 预告登记失效的规定：“预告登记后，债权消灭或者 自 而在登记簿 中涂销一项权利时，则应当推定该权利 已 能够进行不动产登记之 日起三个月内未 申请登记 的， 不存在。所谓公信力，是指因信赖登记簿的记载而作 预告登记失效。”一些地方的登记机构试 图籽 预‘告登 出行为的善意第三人，不会因为登记簿记载的事项与 记失效”的标准具体化，以指导登记实践，但发现难度 事实不一致而遭受损害。例如，登记簿记载房屋为甲 极大，在实践中无法操作。经分析 ，问题主要出在以下 所有，乙因此相信 甲是所有权人，于是付钱给 甲购买 几个方面 。 房屋并进行了登记 ，其实 甲不是房屋的真正所有权 问题一：“登记失效”的说法本身存在逻辑上的困 人；虽然 甲实际上无权出售房屋，但 乙取得的房屋所 惑 有权不会因此被剥夺，这就是体现了登记簿的公信力 在生活中，常常会发生各种证照文件失效的情 对交易安全的保护。 况 ，如：超过 了有效期；因遗失而被宣告作废 ；被发证 可见，如果允许 “登记失效”，那就意味者登记簿 机关撤销、吊销；因人 民法院的判决而失效等。在不动 的记载仍然存在，但并不保证登记是正确的，第三人 产登记领域，最为常见的是权属证书因遗失补证而导 因信赖登记簿的记载而取得的权利也就得不到保障。 致原证失效。以上各种失效情形有一个共 同点，就是 这将推翻登记的推定力、公信力，从根本上否定了登 证件、票据等表征权利的载体还现实存在 ，但 已不能 记的公示、公信原则，颠覆了现行的登记制度 。 作为权利的证明。简而言之，就是具有合法的形式而 作一个简单的对比分析。《物权法》规定预告登记 实质上丧失应有的效力。如果在形式上 已经消灭，则 失效的条件之一是 “债权消灭”，那么在其他登记 中， 根本谈不上失效的问题—— 已无有效的可能性 。因 也存在同样 的问题 ：如抵押登记，所担保的债权 已因 此，失效的前提是失效的对象在形式上还存在。 清偿而消灭，抵押权也随之消灭，但当事人暂时还未 在这个前提下，“登记失效 ”就意味着登记事项虽 申请抵押权注销登记 ，此时登记簿上还记载着抵押 然仍存在于登记簿，却已“失效”。但失去的是什么效 权，为什么不规定 “抵押登记失效”呢?再如，房屋 已经 力呢?要回答这个 问题，先要回答登记具有什么效力。 倒塌灭失，但没有人去申请注销登记，登记机构也没 2008瑚 18总靴8期 维普资讯 有发现 ，而房屋的登记信息仍然存在，是否应 当规定 购人最终取得所有权 。但 物《权法》又规定 “自能够进 此 房屋登记失效”呢?又如，房屋所有权人死亡，自 行不动产登记之 日起三个月内未 申请登记 的”，预告 死亡之时房屋就归继承人所有，而登记簿上仍显示死 登记失效，却使天平倒 向了原本强势的一方，偏离了 者为所有权人，那么应当认定 “房屋所有权登记失效” 保护弱者的初衷。 吗?按照这样的逻辑，几乎每一种登记都有类似情形， 仍以商品房预售为例 。