农村房屋买卖存风险 依法防范最重要.pdfVIP

村屠屋买卖存风险 依i~llri范最重要 文／吴成臣 目前 ，我国关于农村房屋买卖的专 签过合同，更没有收取房款。法院查 者提供虚假信息赚取房款或者中介费的 有法律规定较少。法院在审理农村房屋 明，该村新建项 目系在农村集体土地 情况屡见不鲜。一般而言，中介公司通 买卖合同纠纷时只能适用合同法、物权 上建设 ，不具备商品房销售条件。最 过隐瞒小产权 、福利分房、产权负担等 法、土地管理法等原则性规定。但是， 终法院判决中介公司返还赵某购房款6 房屋产权性质以较低的价格来吸引购 农村房屋买卖合同有其特殊性，认定买 万元 。 房；虚构房屋共有情况 、房产开发情况 卖合同效力、合同被认定无效后如何确 法官析法 ：当事人之间签订合 同 以及贷款情况等信息来忽悠购房者 ，最 定返还和补偿等问题简单地适用合同法 不得违反法律、行政 法规的强制性规 终往往导致购房合同无效或者交易存有 不能够完全解决问题。另外 。城市化急 定。我 国法律规定房地产开发 、销售 瑕疵 ，极大损害了购房者的合法权益。 速发展。土地、房屋的增值成为客观现 必须具有相应的条件和资质。中介公 因此 ，购房者在购房期间应谨慎审查房 实。在利益刺激下 ，农村房屋买卖突起 司在不具备销售村委会房产项 目的条 屋的产权情况、房源信息、房屋共有状 波澜。交易主体借用各种方式规避法 件和资质要求的情况下进行销售，违 况以及中介机构的相关资质等，尽量选 律，导致农村房屋交易风险频发。 反 了法律关于房地产开发、销售的强 择信誉度高的中介机构并留存相关交易 制性规定，双方签订的 《房屋买卖合 凭证 ，以备不时之需。 风险一 ：中介隐瞒资质 同》应属无效 ，对此 ，中介公司存在 销售农村房屋 过错应承担相应的责任。 风险二：城镇居民 根据合 同法规 定 ，居 间人应 当就 以租代买农村房屋 案例 ：赵某在某房产中介公司看到 有关订立合同的事项向委托人如实报 一 处期房仅售30万元，赵某对此价格很 告 ，居间人故意隐瞒与订立合 同有关 案例：2004年10月，田某与张某签 满意，但担心是小产权房。中介公司却 的重要事实或者提供虚假情况，损害 订了房屋买卖协议，该协议内容为：于 表示此项 目是自己公司与村委会合建的 委托人利益的，不得要求报酬并应 当 2004年10月 (未注明 日期)起，田某 自 房地产项 日，双方还签订了 《房屋买卖 承担损害赔偿责任 。合同无效后，因 愿将北京市怀柔区某村71号院及院内所 合同》。合同签订后，赵某向中介公司 该合 同取得 的财产 ，应当予 以返还 ； 有地上物，包括北房5问、东两厢房各3 支付了6Zf元购房款，但中介公司未向 有过错的一方应 当赔偿对方因此所受 问、洗澡问平房1问等一·并实给张某 ， 其交房。此后，赵某通过多方途径得知 到的损失。据此，中介公司应 当返还 同时将房产证交付张某 ，约定一次性 自己购买的是小产权房，随后，他多次 赵某房款，承担损害赔偿责任 ，并按 付清房屋折价款75000元，有收款条为 找到中介公司协商解决此事，中介公司 照规定的 同期银行 贷款利 率 支付利 证。今后 ，此院遇到任何情况均与田某 以各种借口推托，赵某遂将中介公司告 息。 无关 ，张某有权支配或处理此院，买卖 上法庭。庭审中，村委会称没有与中介 法官