运用SWOT分析法进行房地产开发战略研究.pdfVIP

经济/ 产业 CCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOPPPPPPPPPPPPPPPPPPPPPPPPEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEERRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTTT IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEECCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOONNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYY SSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEENNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE 运用SWOT 分析法进行房地产开发战略研究 1 2 3 □文/ 樊春阳 庞勇久 赵晓燕 一、不同阶段SWOT 分析的深度 能很大；拆迁费用大：这部分支出将是不 最好能分析出停留的原因。考虑人口因 运用SWOT 方法分析问题一般可以 可避免的，并且处理不当将会造成不良的 素，主要是周边人口数量、目前人流量、吸 分为3 个层次：最基础层次分析、概念层 后果。但是，如果加以严格的管理、规范的 引外来人流量、主要客流的人口特征（消 次分析和程度（概率）层次分析。 流程和耐心细致的工作，也是能够将成本 费群体特征描述）、 目前消费群体的购买 最基础层次分析，即揭示项目的表 降到最低的；基本配套设施老旧：这方面 力、潜在客流及其购买力等，这些因素都 象。一般在还没立项之前就会有一些这样 是可以通过改造实现转变的，关键是成本 需要进行变量设定、赋值并按其类型加入 的研究分析。如某项目是旧城商业街改造 核算的问题（究竟哪些方面需要改造？费 方程式进行求解。需要提醒的是：这些因 项目，分析可知，优势是：地处市中心、交 用多少？投入和产出是否成比例？）。机会 素可能有交叉或重复计算的危险，譬如： 通方便、人口集中。劣势是：地价昂贵、拆 是政府承诺的优惠条件，但仍需要考虑： 交通与引入人口。所以，我们在结构方程 迁费用大、基本配套设施老旧。机会是：政 优惠条件有哪些？哪些能够兑现？兑现的 式设立的时候就需要全面考虑，并且在实 府加大旧城改造力度，给予众多优惠条 可能性又如何？在优惠的同时是否会捆绑 际调查过程中对方程式及时进行必要的 件。威胁是：市中心商业街众多，并有相似 一些额外的要求？等等。威胁来自于相似 修改，以确保结果的正确有效。 类型的项目形成竞争。这些都是通过初步 类型的竞争项目。然而，这些项目也为开 二、SWOT 分析法的步骤 判断得出最直观的一些结论。总的说来， 发提供了借鉴，如果能够认真分析同类项 SWOT 分析是一种对企业的优势、劣 这些结论非常重要，但基本上略加思考即 目的得失，未尝不能“后发制人”。当然，以 势、机会和威胁的分析，在分析时，应把所 能得出，只能作为决策参考的基础。 上所讲的这些只是“凤毛麟角”，真正的项 有的内部因素（包括公司的优势和劣势） 概念层次分析，就是在项目可行性研 目所需要分析的内容远不止这样简单，但 都集中在一起，然后用外部的力量来对这 究阶段对以上的结论进行深一步的探讨， 分析思路基本是这样的。 些因素进行评估。这些外部力量包括机会 运用辩证的观点去分析优劣势、机会和威 程