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商业地块指标汇总 总指标 数值 单位 　 占地面积 ㎡ 　 容积率 　 　 总建筑面积 ㎡ 　 其中： 　 　 占比 负一层 ㎡ 8% 一层小开间 ㎡ 16% 一层大开间 ㎡ 24% 二层 ㎡ 8% ㎡ 9% 三层 ㎡ 34% ㎡ 2% 项目状况 施工进度 （完工、交房 正式投入使用时间节点） 总投资 序号 项目名称 计算程式 建筑面积（平米） 单价(元/㎡) 金额(万元） 备注 一 地价 　 　 3136.36 15710.23 地价成本按207万/亩计算 二 前期工程费 2.1~2.4 125226.45 64.00 801.45 　 三 建筑安装工程费 3.1~3.5 125226.45 1950.34 24423.47 总建安成本 １ 商业街 　 10000.00 1500.00 1500.00 地上2-3层 ２ MALL 　 20000.00 1500.00 3000.00 地上2层，局部4层（超市+商务会所） ３ 超市/会所 　 30000.00 2500.00 7500.00 地上4层 4 酒店式公寓 　 10000.00 2500.00 2500.00 建安1500+装修1000元/平米 5 LOFT公寓 　 10930.00 3000.00 3279.00 建安1500+装修1500元/平米，层高5.6米 6 住宅 　 42000.00 1500.00 6300.00 24层 7 住宅底商 　 2296.45 1500.00 344.47 　 四 基础设施及配套费 4.1~4.5 50090.58 170.00 851.54 　 五 园林景观 　 20036.23 200.00 400.72 按照绿化率40%计算 六 管理费用 　 125226.45 63.43 794.32 （二+三+四+五）*3% 七 不可预见费 　 125226.45 65.33 818.14 （二+三+四+五+六）*3% 八 财务费用 　 125226.45 11.43 143.19 银行借款利息 九 营销费用 　 125226.45 186.37 2333.87 销售收入的3% 十一 合计（不含地价） (二)~(九) 125226.45 2440.91 30566.70 　 十二 开发成本 (一)~(九) 125226.45 3695.46 46276.93 　 价格预测 本项目商业销售价格取值： 1.08年上半年二七区商业物业平均价格为1.1万元/平米； 2.升龙商业广场(集中商业)价格为2-5万元/平米； 3.亚星盛世家园(临街商铺)为1.3万元/平米。 本项目商业出租价格取值： 1.项目周边商铺租金水平，临街商铺2-3元/平米.天； 2.超市租金根据市场通常水平，0.5-1元/平米.天； 3.升龙商业广场(集中商业)租金推算为5-7元/平米.天； 4.大浪淘沙未来路店，租金约为0.7元/平米.天（2万平米，年租金500万）。 本项目商业部分售价及租金： 物业类型 规模（平米） 售价（元/平米） 租金（元/天.平米） 30000.00 12000 2.00-5.00 10000.00 10000 2.00-3.00 住宅底商 2296.45 10000 ? 20000.00 ? 0.50-1.00 方案1——商业以销售为主租售比例及租售计划，销售84%，出租16% 方案一：商业以销售为主，集中商业、商业街全部销售，仅有超市/商务会馆持有出租； 出售物业总规模为105226.45平米，站总体的84%； 持有物业总规模为20000平米，占比为16%。 物业类型 规模（平米） 出售（平米） 出租（平米） MALL 30000.00 3000 ? 超市/会所 20000.00 ? 20000 商业街 10000.00 10000 ? 酒店式公寓 10000.00 10000 ? LOFT公寓 10930.00 10930 ? 住宅 42000.00 42000 ? 住宅底商 2296.45 2296.45 ? 总计 125226.45 105226.45 20000 占比 ? 84% 16% 方案2——商业以自持出租为主租售比例及租售计划，销售60%，出租40% 方案二：商业以以自持出租为主，集中商业以自持为主，少部分商铺可出售，超市/商务会馆全部持有出租，商业街租售各占50%； 出售物业总规模为75226.45（占比60%）； 持有物业总规模为50000（占比40%）。 两种方案比较——方案1短期内收益较高，回收期短；方案2短期内收益性较低，长期收益及增值空间大 方案一：使用权的