深度探讨我国土地储备机制模式和城市用地规划管理问题.pdfVIP

圆器意擀…∞ 工程管理 深度探讨我国土地储备机制模式和城市用地规划管理问题 黄广维 (广西国土测绘院 广西南宁 530023) 摘要：本文基于笔者多年从事土地管理的相关工作经验，以我国土地储备机制和城市用地规划管理为研究对象，分析了土地储备的收购． 整理实践模式，撂讨了城市用地规划管理的现状及存在的同题。 关键词：土地储备 城市用地规划 土地整理 中图分类号：Tu984 文献标识码：A 文章编号：1672—379l(20lo)02(c)一0158一ol 1土地储备的收购．整理实践模式 1．2以开发商为导向的土地收购．整理 地都必须通过国土管理部门的审批。 1．1以市场为导向的土地收购，整理 土地储备过程包括土地征购、土地整 2．2城市用地规划管理的法律．法规和管 石家庄市是我国较早实行土地储备的 理和土地出让。土地储备实质上是政府垄 理程序现状 城市之一，该市的七地储备工作由市国土 断土地一级市场的开发，完成七地整理后， 城市用地规划管理的法律依据主要是 房管局下属的土地开发中心负责。土地开 政府通过公开拍卖方式完成经营性土地的 《中华人民共和国城市规划法》、建设部的 发中心根据石家庄市土地利用规划，城市 出让。但是，由于一些城市的规模较小、实 《城市用地分类与规划建设用地标准》以及 总体规划、结合城市近期建设规划，通过对 施土地储备的资金不足。当有些资金实力 各个省(自治区)、市制定的Ⅸ城市规划管理 全市土地供需状况的调查，每五年编制一 雄厚的开发商看中了大片的土地后，政府 技术规定》，经法定程序批准的城市规划 次令市的土地储备规划，该规划报市政府 往往就与一些资金实力雄厚的开发商合 等。Ⅸ城市规划法》规定了城市用地规划管 批准后，土地开发中心根据五年规划制定 作，以土地储备的名义，由开发商代替政府 理的程序：第三十一条的规定：。在城市规 年度土地开发和出让计划，石家庄市国上 进行土地储备的前期整理工作，土地整理 划医内进行建设需要申请用地的，必须持 房管局土地开发中心同时对储备地块的规 完成后，政府通过招标、挂牌、拍卖等方式 国家批准建设项目的有关文件，向城市规 划、开发、出让引入项目管理模式，让城市 进行公开出让，如果价格较低，开发商就直 划行政主管部门申请定点，由城市规划行 运营商参与地块的评估、策划和开发工作， 接受让开发，如果价格较高，开发商就让其 政主管部门核定其用地位置和界限，提供 再组织专家评审、优化，然后向社会公示， 他竞拍者取得土地，开发商则获取土地一 规划设计条件，核发建设用地规划许可证。 结合社会各界意见，最终订出每个储备地 级整理开发的地产开发利润。在这种模式 建设单位或者个人在取得建设用地规划许 块的开发建设方案。 下，政府借开发商的资金实现了城市开发 可证后，方町向县级以土地方人民政府上 石家庄市的土地储备是以市场化营运 建设的目的，但是，却减少了土地储备的收 地管理部门申请用地，经县级以上人民政 模式．项目化管理为导向的运作方式，中心 益。而且，这种模式往往是开发商主导土地 府审查批准后，由土地管理部门划拨土 成立了土地储备前期研究发展部，对所有 储备，开发商根据自己的利益需要随意地 地”。《城市规划管理技术规定》及相关的行 储备地块开展深入的可行性分析和经营策 调整储备地块的用地性质和容积率等规划 业用地规定是城市规划管理部门确定具体 划，对．每一个储备用地，都先做好策划、算 指标，根据自己的利益需要而随意地调整 建设项目用地规模的t要依据。 好账，使一级市场推出的地块更加符合市 城市规划。 2．3城市用地规划管理存在的问题 场的需求。但是，如果计划储备的土地市场 1．3以城市规划为导向的土地收购．整理 如何切实有效地推动城市规划决策和 前景不好，投资风险大，政府则会调整城市 土地储备离不开城市规划，充分了解 实施的民主化，城市的规划是为谁规划? 规划，直至调整的城市规划满足土地储