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房地产信贷压力测试的 背景、概念、目标、方法 叶燕斐 宏观背景 • 全球经济——基本面逆转： ——次贷引发的全球金融动荡远未结束： ——IMF等下调全球经济增长预测。 • 国内经济——下行态势正在形成 ——工业增速降到几年来的新低； ——PPI创出几年来新高，CPI反弹压力大； —— 固定资产投产项目储备不足，中长期增长乏 力； ——对外出口受到全球经济下行的冲击。 国内房地产形势 • 商品房实际销售下降，部分城市实际销售严重 下滑。 • 消费者购房意愿下降，接受央行季度调查者仅 有13.9%的受调查者在未来三个月有购房意 向，为1999年有该项调查以来的最低记录。 • 商品房价格涨幅趋缓，部分城市实际成交价格 下跌较多。 • 土地流拍频现。 • 房地产商现金流紧张。 • 房地产商融资环境趋紧。 国际经验 • 14个国家1970-2002年房地产价格泡沫破灭的影 响 ——20 次房价崩溃，40% 的房价持续上涨最终以房价崩 溃结束； ——平均每20年一次； ——一般持续四年； ——房地产价格下跌30% ； ——GDP损失8%，与股价崩溃相比，房价崩溃比股价崩 溃对经济的影响时间要长，范围要广，程度要深。 （房地产）信贷 压力测试的概念 • （房地产）压力测试是风险管理的重要工具， 金融机构、监管当局、中央银行均可使用。 • （房地产）压力测试三个要素： —— 极端但可信的事件； ——影响资产（负债）质量的风险因素的变化； ——对被测试对象潜在的财务影响。 （房地产信贷）压力测试的意义 • （房地产）压力测试有助于： ——确定机构的风险敞口与其风险偏(Appetite)相 称； ——确定风险管理中的薄弱环节： ——确定合适的风险监测和管理方法，包括定性 和定量管理政策：如风险限额；模型假设合理 性；资产分类；拨备提取方法与数量、经济资 本配置等等； ——制定极端情形出现时的应对方案； ——在风险管理经理、高级经理、业务部门领导 形成良性对话。 （房地产信贷）压力测试的实 施 • 识别潜在的风险敞口和薄弱之处 • 识别所需的数据和数据的可得性 • 根据已识别的极端和可能的冲击，形成 与所得数据相称的情景或冲击 • 选择和实行相关方法 • 解释相关结果 • 将成果应用到风险管理中去 房地产信贷压力测试的 主要测算目标 • 预期损失： 预期损失（EL ）=[违约率（PD ）*违约损 失率（LGD ）*风险敞口（EXP ）] – 住房 按揭贷款信用损失赔付（MIG ）+ 额外 成本（RC ） 房地产信贷压力测试的 主要测算目标（2 ） 其中： 违约率是按揭成数、按揭年龄、按揭贷款付款 额与收入之比、按揭类型、单笔按揭贷款规模 等因素的函数； 违约损失率是按揭成数、按揭年龄等因素的函 数； 住房按揭贷款信用损失是保单类型、年龄的函 数；额外成本是违约数量、管理违约的平均成 本的函数。这两项在国内可暂不考虑。 近期银监会对房地产贷款 压力测试的主要要求 • 测试范围 ——个人住房按揭贷款 ——房地产商贷款 ——重点省市 • 压力情景 ——利率下跌54 （27 ）、108 （54 ）、162 （81 ） 个基点； ——房价下跌10%、20% 、30% 。 个人住房按揭贷款的 压力测试方法一 • 对个人住房按揭贷款进行分类，如： ——一手房（银行发起）与二手房（中介发起） —— 自住房与非自住房（投资房）