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租赁估价业务的现实需求及方法探讨 (刘德建郑宏梅) 摘要：随着我国房地产租赁市场的发展和壮大，近年来租赁估价业务不断增多。本文 从估价实践出发，总结当前租赁估价业务的现实需求，提出房地产租赁估价方法的实际应用， 对租赁估价的特点和方法运用进行进一步的探讨。 关键词：租赁估价现实需求估价方法 房地产租赁是指房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使 用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产租赁市场是房地产市场的重要组成部分，任 何一个健康完整的房地产市场，都应由买卖和租赁两部分组成。然而，从“居者有其屋”， 到“安得广厦千万问，大庇天下寒士俱欢颜”，先安居而后乐业一直是我国传统社会人民的 生存梦想，租房市场一度受到冷落，有能力购房者都不愿意租房。 近年来，随着我国城镇住房制度改革的深化和工业化、城镇化水平的提高，城市流动人 口不断增加，投资需求加速增长，房地产租赁市场逐渐活跃起来，一系列因租赁行为引起的 经济法律关系由此产生，进而如何确定房地产租赁价格也成为现实经济社会的普遍需求。 做了明确阐述，即房地产估价兼顾房地产价值和价格评估，以及房地产租赁价格即租金评估。 在近年来的房地产估价实践中，租赁估价也是常见的估价业务之一。 1．租赁估价业务的现实需求 1．1市场租赁估价- 市场租赁估价是估价实务中最常见的估价业务，需求者主要包括房主、租户和潜在租户、 银行、投资者等。市场租赁估价是指根据委托人的委托，对某项房地产的租金市场价格进行 评估的行为，以帮助出租方或承租方确定租金或续订租金数额，为银行提供租金价值参考依 据，或为投资者提供投资价值分析、制定租金定价策略等。 在现实租赁活动中，如何确定房地产租金是一个相当复杂的事情，有很多因素需要考虑， 房主、租户、银行或投资者往往缺乏相关知识和经验，因此需要估价机构提供专业的租赁价 值参考及价值咨询。 1．2租赁损害赔偿估价 与其他法律关系中的损害赔偿相同，房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷也是由侵权行为 引起的。估价实务中常见的有房屋损坏赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿、房地产租赁期 间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能 对抗第三人的纠纷等。 租赁损害赔偿估价通常为司法鉴定服务，委托人一般为人民法院。租赁损害赔偿估价涉 及相关估价利害关系人的经济权益，因此估价中除应秉承独立、客观、公正的原则外，当估 价师与委托人或当事人有利害关系时，应当回避。 1．3租赁财产分割估价 租赁财产分割估价主要发生在对租赁房地产进行分割时，由租赁财产产生的收益——租 金的分割。例如，对离婚财产进行分割时，房地产租赁产生的租金通常也需要分割。通常此 时信息具有不对称性，占有财产的一方可能掌握更多的资料，这就需要估价机构对租赁房地 产的客观租金进行合理评估，以供当事人参考。 1．4征收估价 租赁估价在征收评估中主要是为征收人确定临时安置补助费的数额提供参考。临时安置 补助费是被征收人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，又称为过渡费，由征收人 支付，补助对象是被征收人或者房屋承租人。 在房屋征收过程中，当房屋征收补偿方式为房屋产权调换，置换房为期房时，需要被征 收人自行解决周转，同时给予临时安置补助费。该费用以租金的形式存在，按被征收房屋建 筑面积每月支付。 1．5地租的估价 主要是城市国有土地或集体土地租赁过程中，地租金额的确定。农业房地产的地租评估 一般包括农地、林地、鱼虾塘等的租金回报的估价。 2．租赁估价方法 根据《房地产估价规范》(GB厂r50291．1999)：“房地产租赁价格评估，可采用市场比较 法、收益法和成本法。”然而，除比较法外，规范中对另两种方法的定义和步骤，都不能直 接应用在租赁价格评估方面。此外，在中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地 产估价理论与方法》中，也没有租赁价格评估的阐述和方法运用的例证。因此，目前对于租 赁价格的评估，在理论研究和方法运用上都明显不足。 总结与租赁价格评估有关的文献资料并结合估价实践，可行的租赁估价方法主要有以下 几种： 2．1比较法 比较法又叫市场比较法、市场法、交易实例比较法，是房地产估价的三种基本方法之一。 该方法是将租赁对象与在近期有过租赁的类似房地产进行比较，对类似房地产的租金做适当 的修正，以此确定租赁对象的客观合理租金的方