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土地政策对地价与房价的影响 孔煜 (贵州大学土建学院，贵州贵阳550003) 摘要：本文根据我国土地政策制度变迁中土地供应方式、供应数量和供应结构发生的变化，分析了它们对土地价格的 影响，进而考察了我国地价与房价之间的关系。我国的经验表明：土地政策是土地价格大幅上涨的重要推力，但土地 政策是否通过地价影响房价尚不明确。 关键词：土地政策；地价；房价 土地是房地产生产建设过程中最重要的投入要素，在我 年来我国土地价格的上涨趋势与土地出让制度改革进程是 国城市土地国有的制度背景下，土地政策作为房地产经济的 相吻合的。 外部冲击因素，往往通过调整土地市场的供应方式、供应数 ()土地供应量对土地价格的影响 量、供应结构对土地市场产生影响，进而作用于房地产市场。 如果由于收入变动、经济发展等方面的原因引起房地产 那么，我国土地政策制度在经历了数次变迁后，它对地价和 需求增加，土地的需求量将加大。假设土地供给量可以不受 房价究竟产生了怎样的影响?是一个值得探讨的问题。 限制的增加，随着时间的延长，土地的供给就会变得富有弹 一、土地政策对土地价格的影响 性，从而改善供求之间的矛盾，平抑较高的地价。但是，土地 (一)土地供应方式对土地价格的影响 供给最的无限增加又极易导致土地市场E的投机行为发生， 1979年以前，我国土地所有权和使用权都归国家所有。 随着土地需求的膨胀，受土地供给刚性的影响，土地价格必 1979年我国开始实行改革开放，政府颁布的《中外合资经营 然快速上涨并可能产生地价泡沫。相反，如果土地政策对土 企业法》明确提出了针对“三资企业”征收土地使用费。从 地供给量进行限制，就可以通过抑制房地产企业过度开发的 此，以行政配置、无偿划拨出让土地的方式发生了根本性改 能力来控制土地的开发规模，从而使得土地价格保持在一个 变。1988年《宪法修正案》增加了土地使用权可以依法转让 较低的水平上。当然，如果土地供给量限制过度，房地产企 的内容，为我国建立土地所有权和使用权相分离的土地制度 业的投资热情将受到严重抑制，市场就会普遍存在供给不足 奠定了基础。随后相继出台的土地政策明确了土地使用权 的现象，导致经济主体产生土地价格上涨的预期，从而拉动 可以划拨、出让、转让、出租、抵押等，土地市场上出现了“划 土地价格的上扬。 拨一出让”双轨制和“协议出让一招标、拍卖出让”双轨制并 结合我国土地市场的实际情况来看，对土地供应量的限 存的现象。2002年国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让 制早在1998年的《土地管理法》中就有规定。但是，随着经 国有土地使用权规定》，要求部分经营性用地必须以招标、拍 济及土地市场的发展，我国建设用地的总鼍并没有得到很好 卖或者挂牌的方式出让。2004年出台的《关于继续开展经 地控制。针对这一现象，2003年国土资源部下发了有关文 营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通 件，对土地供应总量提出了两方面的要求：一是要求严格控 知》规定了所有经营性土地出让全部实行招拍挂制度。土地 制开发区内供应房地产开发用地，严禁以科技、教育名义取 的供应方式在一系列土地政策的制度变迁中发生了巨大的 得土地后搞房地产开发，严禁用集体劳动土地搞房地产开 变化。 发。二是对住宅价格上涨过快的地方，在控制总量和调整结 在通过竞争方式有偿出让土地的情况下，土地交易价格 构的前提下适当增加普通住宅用地供应。2004年以来，政 是通过协议、招标、拍卖形成的土地出让价。其中，协议地价 府相继出台了一系列土地政策文件，对土地供应量和土地供 为政府与土地需求者就特定地块通过协商谈判后商定的成 应结构进行了更为严格