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物 业 管 理 W U Y E G U A N L I 王甫文 :关于拖欠物业管理费的法律思考 关于拖欠物业管理费的法律思考 王甫文 (合肥中港物业管理有限公司 ,安徽 合肥 　23006 1) 摘 　要 :近年来物业管理因业主拖欠物业管理费纠纷日益增多 ,不仅影响了广大业主及物业管理的利益 , 同时还关系到房地产业 健康有序地发展 。文章根据业主拖欠物业管理费纠纷的主要表现 ,找出拖欠物业管理费纠纷的成因 ,研究解决拖欠物业管理费纠 纷的对策 ,制定出物业管理急需的法律依据 ,为物业管理行业的健康 、快速 、持续发展提供法律保证 。 关键词 :拖欠 ;物业管理费;纠纷 ;违约行为 ( ) 中图分类号 :F293 . 3 1 　　　文献标识码 :A 　　　文章编号 2006 S1067803 　　由于物业管理在我国尚属新兴行业 ,近年来物业 (2) 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳 管理纠纷特别是因业主拖欠物业管理费纠纷 日趋增 物业服务费用的 ,从其约定 ,业主负连带责任 。 多 ,它不仅影响了广大业主及物业管理的利益 , 同时 物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物 还关系到房地产业健康有序地发展 。 业的非所有人 。多数情况下 ,物业使用人是物业承租 人 。由于物业使用人是接受物业管理企业提供服务 1 　业主交纳物业管理费的法律规定 的实际受益人 ,虽然物业管理企业是和业主签订物业 ( 1) 根据合同法 ,业主必须按照合同的约定 ,认 服务合同 ,当业主和物业使用人达成由物业使用人交 真履行合同义务 ,按时交纳物业服务费用 。至于按年 纳物业服务费用协议的 ,从其约定 ,这不仅符合我国 度交纳的 ,还是按月份或者季度交纳 ,应当在合同中 民法的有关规定 ,而且有利于物业服务合同的实际履 作出约定 。有些地方法规对交纳物业管理服务费用 行 。但考虑到物业服务合同的主体是业主本身 ,而且 的时间作出了限制性规定 ,业主应当遵守其规定[ 1 ] 。 在物业租赁合同中 ,业主又是受益人 ,业主负连带交 根据合同双方权利义务一致的原则 ,业主履行交 纳物业服务费用责任 。当物业使用人不能按照合同 纳物业服务费用的义务 ,就有权利要求物业管理企业 约定交纳物业服务费用 ,物业管理企业可以要求业主 根据合同的约定 ,提供保质保量的物业管理服务 。如 交纳物业服务费用 ,业主在交纳物业服务费用后 ,享 果物业管理企业没按照合同的约定履行义务 ,则业主 有依法向物业使用人追偿的权利 。 享有履约抗辩权 。根据《合同法》第六十六条的规定 : 2 　拖欠物业管理费纠纷的主要表现 “当事人互负责任 ,没有先后履行顺序的 ,应当同时履 行 。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求 。一 ( 1) 因物业管理企业收费不合理而产生的纠纷 。 方在对方履行债务不符合约定时 ,有权拒绝其相应的 物业管理企业无论物业管理的质量优劣 、水平高低 , 履行要求 。”第六十七条规定 :“当事人互负债务 ,有先 通常均依照政府物价部门规定的标准收费 ,当业主认 后履行顺序 ,先履行一方未履行的 ,后履行一方有权 为物业管理企业提供的服务与承诺存在差距 ,特别是 拒绝其履行要求 。先履行一方履行债务不符合约定 对质量低劣的服务往往会拒绝交费 。 的 ,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求 。”由于物