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决策管理 专家论坛 Policy Manageme nt 浅论土地价格的形成与影响因素 ◇ 邓泽贵 摘要：土地用途的转变过程中，价格机制构建了评价土地城 本的房屋价格一样，也要计算购买土地所有权或使用权的费用， 市化水平的指标体系。阐述土地转变过程中的价格的确定方法以 因此，土地资产的价格是由购买土地所有权或使用权的费用和追 及价格空间变化规律，探讨不同土地转变过程中价格影响因素及 加劳动投入的费用构成，(这追加部分就是在土地上进行的加工， 制定土地价格的合理性，进而做到保护和合理利用每一寸土地。 如修道路，引水电，设置排污道等〉即土地价格=自然土地价格+ 关键词：土地价格和特征 土地价格的影响因素 土地价 加工劳动投入费用。其特征是：1、具有价值，其价值以平均社会 格合理性原则 必要劳动量来计算；2、土地资产的价值具有积累而有所增加，大 随着改革开放的深入，经济的发展，土地特别是城市 （镇） 规模投资形成的固定资产可以对周围的土地产生扩散效益；3、土 及其周边的土地被越来越多地开发利用。土地是一种有限的资 地资产是不可磨损，报废部分的价值量都是相对固定的、有限的， 源，虽然用了的土地可能产生较大的经济效益，但是，如果不加 难以增加或减少(如土地平整)，而可磨损部分 （如农民投入土地 以限制，毫无休止地占用耕地，则将会严重地威胁人类的生存。 的肥料）形成的价值，则是在不断增加的同时，也不断减少。 因此，政府早就制定了合理利用土地的一系列措施、政策和法 作上述区分的意义在于，作为自然资源的土地价格是地租的 规，而土地价格就是其中之一。 资本化，也是一般意义上的土地价格，有利于土地所有者在经济 一、土地价格的特征 上体现其所有权，作为资本化的土地的价格是土地资产的价格， 在商品经济时代，谁占用土地 （主要是在规划范围内）谁就 则有利于客观评价使用中的土地资产价值，有利于促进土地使用 得按地价付款，而这 “付款”当中就涉及到土地的价格问题。不 权的流动。 同的土地有不同的价格，在不了解土地价格的内涵时，有些人片 自然资源的土地价格是土地资产价格的基础，并决定土地资 面地理解土地价格就是 “政府文件制定”的，而开发商只是付款 产价格，如自然状态的土地与人工填海形成的土地，只要条件相 购地而已。殊不知，在先前的文件制定土地价格时，考虑了土地 同，价格也一定相同，决不会因为后者经过人类劳动而价格卖得 的价格影响因素，才能使不同的地块具有不同的价格。要想真正 高一些，而经过人类劳动加工形成的土地资产的价格也会反作用 弄清土地价格因素，我们必须从土地的实质来剖析。 于自然资源的土地价格，影响自然资源的土地价格，如填海造地 众所周知，在商品经济时代，凡具有商品属性的东西都可以 增加了土地的供应量，就会抑制自然资源的土地价格的上涨，并 用来交换，土地也不例外，是土地的交换 （卖与买）有着自身的 且对土地追加投资效益扩散 特殊性，即土地不能移动，土地的所有权属于代表国家的政府。 也会影响周围自然状态的土地价格。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体 二、土地价格的形成与变动因素 所有制。全民所有，即国家所有，国家所有土地的所有权由国务 从以上看出，影响土地价格的因素很多，情况也很复杂，综 院代表国家行使，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊 合各种资料分析和各种实践的情况，结合当前土地供求关系，笔 区的土地，除法律规定属于国家所有以外，则属于农民集体所有， 者认为土地价格的形成与变动主要受以下因素的制约： 而宅基地和自留地、自留山等，则属于农民集体所有。购地只是 （一）一般因素：包括：1、社会稳定和国民经济发展状况。 购一定期限的使用权。我国实行国有土地有偿使用制度，国有土 社会稳定，百业昌盛，经济快速发展，各种投资增多，土地需求 地和农民集体所有的土地，可以依法确定或转让给单位或者个人 量大，地价就上扬，比如重庆龙溪镇的土地，由十年前的每亩五 使用。所以，严格地讲，土地价格是指出