商事经营场所租赁权的研究.pdfVIP

2006年7月 当 代法学 第20卷第4期(总第118期) LawReview July，2006 Contemporary 商事经营场所租赁权研究 张民安1 龚赛红2 (1．中山大学法学院，广东广州510275；2．北京化工大学法律系，北京100029) [摘要]商事经营场所租赁权是商事营业资产的重要构成要素，商人在行使商事经营场所的租 赁权时应当受到法律的特别规范；一般租赁权的基本原则很少能够在经营场所租赁权中得到完全的适 用；商事经营场所租赁权包括经营场所的使用权、转让权和续展权等，它们均具有不同于一般租赁权 的特性。 [关键词]经营场所；租赁权；转让权；续展权 [中图分类号]DF59[文献标识码]A [收稿日期]2005—11—15 [作者简介]1．张民安(1965～)，男，湖北黄冈人，法学博士，中山大学法学院副教授；2．龚 赛红(1966一)，女，湖南桃江人，法学博士，北京化工大学法律系教授。 一、导论 所谓商人的商事经营场所，是指商人从事商事生产经营活动的处所。商人必须有自己的经营 场所，这是商人商事营业资产的重要构成部分，是商人吸收和保留自己顾客的重要地点，是商人 获得商人资格的必要条件，无商事经营场所即无法从事商事经营活动，也就无法获得商人的资 格，因此，商人商事经营场所在商法中具有重要意义。《中华人民共和国民法通则》第37条规 定，法人应当有自己的场所，法人如果没有自己的经营场所，法人将无法设立。《中华人民共和 国公司法》第25条和和第77条规定，有限责任公司和股份公司应当有自己的经营场所，如果没 有自己的经营场所，有限责任公司和股份公司不得成立。在我国计划经济时代，商人在建立企业 时往往自己投资建立厂房和办公楼，而很少租赁他人的厂房和办公楼，因此，商人在从事商事活 动时往往拥有厂房和办公楼的所有权而非租赁权。在市场经济时代，虽然仍然有部分商人延续计 划经济时代的模式，自己投资建立建筑物或者购买他人建筑物并将它们作为自己开展经营活动的 场所，但是，大部分商人则已经放弃了此种模式，他们往往通过租赁他人厂房和办公楼的方式来 从事商事活动，此时，商人不再拥有厂房和办公楼的所有权，而仅拥有租赁权。必须指出，通过 租赁他人不动产来从事商事活动的方式更符合商事社会的要求，可以使商事活动更加快捷地进 行，可以大大减少商人的投资，使商人有限资本用在商事经营活动方面。商法之所以关注商人商 事经营场所的获得方式，其原因在于，如果商人是在自己拥有所有权的建筑物内从事商事经营活 动，当商人转让自己的商事营业资产时，他们不会面临问题，因为，商人自己享有所有权的建筑 物即便被商人用来作为从事商事活动的场所，商人在转让自己的商事营业资产时，该种经营活动 场所并不随之转移，因为，商人用来作为经营场所的不动产并非是商人商事营业资产的构成要 素。如果商事营业资产的受让人要获得商人的办公大楼并希望在该办公大楼中继续从事商事经营 · 】3 · 万方数据 活动，他们应当同转让人订立协议，购买商人的不动产。此种不动产购买协议不同于商事营业资 产买卖协议。如果商人是在所承租的建筑物内从事商事经营活动，他们在出卖自己的商事营业资 产时即面临这样的问题即商事营业资产的所有权人在出卖自己的商事营业资产时，其享有的经营 场所租赁权是否一并转移给买受人?商人对他人不动产所享有的租赁权是商事营业资产的重要构 成要素，有时甚至是最重要的构成要素，因为，商人商事营业资产的价值在很大程度上取决于商 人商事营业资产所在的场所和位置，如果商人不能将自己对他人不动产享有的租赁权连同其它商 事营业资产的构成要素一并转让给第三人，第三人在取得商人的商事营业资产时将不得不离开商 人一直在从事商事经营活动的场所，将商人的商事营业资产搬迁到其他地方，此时，商事营业资 产的价值可能会因此而受到贬损甚至严重下降，因为商人的顾客可能会因为商事营业资产的搬迁 而流失，第三人为了吸引顾客，要花费